Nuda proprietà a Lugano: compriamo la sua, lei resta ad abitarci

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. Non è un contratto a sé: è una compravendita immobiliare, per atto pubblico notarile e iscrizione a Registro fondiario (CO art. 216 cpv. 1, CC art. 657 cpv. 1), nella quale lei si riserva l’usufrutto.

Il Luganese è la zona in cui siamo operativi per primi: è il mercato più liquido del Cantone e quello con il maggior numero di notai. A Lugano compriamo a nome nostro. Non siamo un’agenzia, non pubblichiamo il suo annuncio, non le facciamo fare visite e non le chiediamo provvigione.

In Ticino, su oltre diecimila annunci immobiliari, se ne trovano due di nuda proprietà. Non perché sia vietata: perché quasi nessuno sa che esiste. Un fiduciario ticinese, intervistato dal Corriere del Ticino, l’ha detto così: tutti quelli che hanno chiamato non avevano idea di cosa fosse. Il tema, in Ticino, è ancora un semi-tabù.

Per questo abbiamo scritto un sito che spiega prima di proporre. Se dopo averlo letto decide che non fa per lei, il sito ha fatto comunque il suo lavoro. Come funziona, passaggio per passaggio.

Il valore non lo stabiliamo noi. Lo stabilisce un perito indipendente, e la perizia la paghiamo noi. Prima della perizia le mandiamo una valutazione scritta gratuita, calcolata sul valore che indica lei.

Su questa pagina non troverà un prezzo medio al metro quadro per quartiere. Non abbiamo una cifra comunale che possiamo provare, e una cifra che non si può provare non ha niente da fare su una pagina che le chiede di fidarsi.

Nel calcolo entrano tre cose: il valore venale stabilito dalla perizia, la sua età, e il diritto che si riserva. Il resto lo fanno le tavole svizzere di capitalizzazione, al tasso del 3,5% applicato dal Tribunale federale dal 1946, confermato nel 1999 (DTF 125 III 312) e da ultimo nel 2022 (sentenza 4A_116/2022). È il tasso del diritto della responsabilità civile: lo precisiamo, invece di lasciarlo passare per universale.

Non le chiediamo nulla sulla sua salute. Il calcolo dipende da età e sesso, due parametri pubblicati: non ha bisogno di sapere come sta. Non le chiediamo il numero AVS, e non le chiediamo coordinate bancarie né documenti d’identità prima dell’atto notarile.

Faccia il calcolo · Veda come calcoliamo

Guardiamo in via prioritaria Lugano città, Paradiso, Massagno, Viganello, Sorengo, Collina d’Oro e Pregassona. Sono zone dove il proprietario abita di solito la casa che possiede, e dove gli immobili cambiano di mano raramente.

Questo elenco dice dove abbiamo già comprato, non dove siamo disposti a farlo. Se la sua via non c’è, ci chiami lo stesso: le diremo con franchezza, e in fretta, se la sua pratica ci interessa.

Non organizziamo nessuna visita finché non è lei a fissarla, e non suoniamo mai alla sua porta senza che l’appuntamento l’abbia deciso lei.

Il notaio lo sceglie lei. Non le proponiamo il nostro, e non ne avremo mai uno «di casa». È il notaio che verifica l’atto, iscrive il suo usufrutto e cura il pagamento. Se non ne ha uno, glielo cerchiamo noi nel suo circondario — e poi lei ne sceglie un altro, se preferisce.

Il suo diritto viene iscritto presso l’Ufficio del registro fondiario di Lugano, competente per il circondario in cui si trova il fondo. Sapere dove sta scritto il proprio diritto è la prima forma di sicurezza: dopo l’atto lei può chiederne un estratto quando vuole.

L’iscrizione della servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1, RL 216.200). Le altre imposte — tassa di trapasso, imposta sugli utili immobiliari, imposta sulla sostanza — le spieghiamo per esteso, con l’articolo di legge accanto, nella pagina Imposte e notaio. Le teniamo in un posto solo di proposito: una cifra ripetuta in cinque pagine è una cifra da correggere in cinque pagine.

Non decida da solo. Ne parli con i suoi figli, o con una persona di cui si fida, e porti la nostra proposta al suo notaio o al suo fiduciario prima di firmare: è quello che consigliamo a tutti, anche quando ci fa perdere il cliente. Per un parere neutrale e gratuito si rivolga a Pro Senectute Ticino e Moesano: non ha alcun rapporto con noi, e proprio per questo vale la pena sentirla.