IL METODO
Come calcoliamo il valore della sua nuda proprietà
Il metodo per intero: le tavole, il tasso, la fonte da cui le abbiamo prese e tre esempi ticinesi calcolati fino all’ultimo franco. È fatto per essere verificato dal suo notaio.
Questa pagina esiste per una ragione sola: farle verificare i nostri conti. Nel calcolo non c’è niente di segreto. Le tavole sono pubbliche, il tasso è quello del Tribunale federale, e l’aritmetica il suo notaio la può rifare su un foglio in dieci minuti.
Prima però una precisazione di parole, perché in Ticino serve più che altrove: quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto . Non è un contratto a sé stante: è una normale compravendita immobiliare, per atto pubblico notarile, in cui lei si riserva l’usufrutto e lo fa iscrivere a Registro fondiario. Le guide italiane che trova in rete descrivono un altro ordinamento e non si applicano a un immobile situato in Svizzera.
Pubblichiamo anche quello che questo metodo non sa fare. Un calcolo onesto non è un calcolo senza margine d’errore: è un calcolo il cui margine d’errore è scritto.
Base legale:Compravendita immobiliare per atto pubblico: CO art. 216 cpv. 1 · iscrizione a Registro fondiario: CC art. 657 cpv. 1 · usufrutto: CC art. 745 segg. e 746 cpv. 2Pagina aggiornata il 22 settembre 2026
Le tre variabili del calcolo
1. Il valore venale dell’immobile. Quanto vale oggi la sua casa sul mercato, libera. Nella stima indicativa è il numero che indica lei; nell’offerta vera lo stabilisce un perito indipendente, pagato da noi, e il risultato vincola entrambe le parti.
2. L’età di chi si riserva il diritto. Determina la durata probabile dell’usufrutto. Più alta è l’età, più basso è il valore dell’usufrutto, più alta è la parte che le spetta. Le tavole svizzere che applichiamo coprono le età da 60 a 100 anni.
3. Il tipo di diritto riservato. Usufrutto o diritto di abitazione. Il secondo vale di più, quindi la nuda proprietà che possiamo pagarle è più bassa — le spieghiamo perché, e perché le consigliamo lo stesso l’usufrutto.
Non c’è una quarta variabile. Non c’è la sua salute, non c’è il suo stile di vita, non c’è una visita medica, non c’è un «coefficiente di pratica». Il calcolo si scrive in una riga: il valore del diritto che si riserva è il valore della casa moltiplicato per il rendimento convenzionale e per il fattore della sua età. La nuda proprietà è quello che resta.
Base legale:Usufrutto opponibile a chiunque: CC art. 746 cpv. 1 · si estingue con la morte dell’usufruttuario: CC art. 749 cpv. 1 · diritto di abitazione: CC art. 776 cpv. 2 e art. 778Pagina aggiornata il 22 settembre 2026
Le tavole svizzere Stauffer–Schätzle–Weber
In Svizzera il valore attuale di un diritto che dura tutta la vita si calcola con le tavole di capitalizzazione Stauffer–Schätzle–Weber: sono le tavole che usano i tribunali e le amministrazioni fiscali. Noi applichiamo la 6ª edizione 2013, tavole M1x (uomini) e M1y (donne), al tasso di 3,5% l’anno, con rate mensili anticipate.
Perché proprio quell’edizione. Perché è riprodotta per intero in un documento pubblico dell’amministrazione fiscale di Basilea-Campagna, in vigore dal 1° gennaio 2016. È quindi l’unica che lei possa controllare da sola, riga per riga, senza comprare niente.
L’edizione corrente è l’8ª, del 2025, costruita sulle basi AVS 2020 con proiezione al 2040. Darà fattori più alti, quindi una nuda proprietà più bassa. Glielo diciamo prima, non dopo: quando passeremo all’8ª lo scriveremo su questa pagina, con la data.
Una precisazione che le brochure dimenticano: queste sono tavole di periodo estrapolate, costruite sulla mortalità AVS. Non sono tavole generazionali — lo precisa l’autore stesso.
E un’ultima, che conta: nessuna legge impone queste tavole. Sono una pubblicazione privata, adottata dalla prassi dei tribunali e delle amministrazioni svizzere. Chi le dice di esservi obbligato le dice una cosa falsa.
Fonti:Barwerttafeln Stauffer–Schätzle–Weber, 6ª edizione 2013 (tavole M1x e M1y), riprodotte dal Merkblatt della Steuerverwaltung Basel-Landschaft, in vigore dal 1.1.2016 · 8ª edizione 2025, basi AVS 2020, proiezione al 2040, Schulthess, ISBN 978-3-7255-9416-0Pagina aggiornata il 22 settembre 2026
Il tasso del 3,5% del Tribunale federale: cos’è e cosa non è
Il 3,5% è il tasso di capitalizzazione che il Tribunale federale applica dal 1946, confermato nella DTF 125 III 312 dell’11 maggio 1999 e da ultimo nella sentenza 4A_116/2022 del 13 settembre 2022, che ha respinto la richiesta di scendere al 2%.
Che cos’è: un tasso del diritto della responsabilità civile, usato per capitalizzare prestazioni periodiche.
Che cosa non è: non è un rendimento immobiliare, non è una promessa di risultato, non è un tasso di mercato. Lo precisiamo perché è la verità, e perché non lo abbiamo trovato precisato da nessun’altra parte.
Altri cantoni — Zurigo (ZStB 502.1) e Argovia — applicano il 3% in materia di successioni e donazioni. Sono regole fiscali, che non valgono per una vendita fra privati. Lo segnaliamo lo stesso, perché l’onestà lo impone: al 3% la nuda proprietà sarebbe più alta, quindi più favorevole a lei. Non pubblichiamo quel calcolo perché non possediamo le tavole a quel tasso, e non inventiamo cifre.
Un dettaglio tecnico che il suo notaio verificherà: perché usufrutto e nuda proprietà diano esattamente il valore della casa, il rendimento applicato al valore non è il 3,5% ma 3,4352%. È il tasso equivalente per rate mensili anticipate. Applicare il 3,5% in quel punto sovrastimerebbe l’usufrutto di circa l’1,9% — cioè sempre a suo danno. Applichiamo quindi il tasso esatto.
Fonti:DTF 125 III 312 dell’11.5.1999; sentenza del Tribunale federale 4A_116/2022 del 13.9.2022 · Zurigo ZStB 502.1 e Argovia: 3% in materia di successioni e donazioniPagina aggiornata il 22 settembre 2026
Non le chiediamo nulla sulla sua salute, ed ecco perché
Non chiediamo malattie, terapie, abitudini, se fuma, quante volte è stato in ospedale. Né ora, né all’incontro, né prima dell’atto. Per tre ragioni, in ordine di importanza.
1. Il calcolo non ne ha bisogno. Dipende dall’età e dalla tavola applicata, che sono parametri oggettivi e pubblicati.
2. Non possiamo. I dati sanitari sono dati personali degni di particolare protezione secondo la legge federale sulla protezione dei dati. Raccoglierli per un’operazione immobiliare sarebbe illecito.
3. Rovinerebbe il rapporto. Un acquirente che le chiede se fuma le sta dicendo, in faccia, su che cosa sta scommettendo.
Non le chiediamo nemmeno il numero AVS, le coordinate bancarie o un documento d’identità: niente di tutto questo ha posto prima dell’atto notarile. Se qualcuno, in qualsiasi trattativa, le fa domande sulla sua salute per fissare un prezzo: chiuda la conversazione.
Le tavole svizzere di capitalizzazione sono distinte per uomini e donne: per questo glielo chiediamo. Sono le tavole attuariali usate nella prassi svizzera; pubblichiamo il metodo per intero nella pagina «Come calcoliamo» e le mostriamo il fattore applicato al suo caso.
E poiché questa distinzione ha un prezzo, lo scriviamo in franchi invece di lasciarlo intuire. Sull’esempio qui sotto — appartamento a Lugano da CHF 950’000, 78 anni — la tavola delle donne dà una nuda proprietà di CHF 599’505, quella degli uomini CHF 642’582: CHF 43’078 di differenza a parità di tutto il resto. Le mostriamo il fattore applicato al suo caso accanto al risultato. Lo può contestare, farlo verificare, e chiederci il calcolo con l’altra tavola.
Base legale:Protezione dei dati: nLPD art. 5 lett. c n. 2 e art. 6 cpv. 7 lett. a · lealtà della pubblicità: LCD art. 3 cpv. 1 lett. bPagina aggiornata il 22 settembre 2026
Signora di 78 anni, appartamento a Lugano
Un appartamento in PPP a Lugano, valore indicato CHF 950’000. La signora si riserva l’usufrutto, da sola, e resta a casa sua.
| Voce del calcolo | Valore applicato |
|---|---|
| Valore venale indicato | CHF 950’000 |
| Fattore di capitalizzazione, tavola M1y (donne), 78 anni | 10,74 |
| Tasso di capitalizzazione | 3,5% |
| Rendimento convenzionale applicato al valore | 3,4352% |
| Valore dell’usufrutto che si riserva | CHF 350’495 |
| Nuda proprietà teorica (valore − usufrutto) | CHF 599’505 |
| Quota del valore venale | 63% |
| Forchetta mostrata dal calcolatore | da CHF 550’000 a CHF 590’000 |
| Speranza di vita media a 78 anni, donna (UST 2024) | 12,2 anni |
Cifre prodotte dal motore di calcolo del sito, non ricopiate a mano: sono esattamente quelle del calcolatore pubblico. La forchetta è arrotondata per difetto, al gradino di CHF 10’000, mai per eccesso.
Fonte: Tavole Stauffer–Schätzle–Weber, 6ª edizione 2013, tasso 3,5% p.a., rate mensili anticipate, riprodotte integralmente dal Merkblatt dell’amministrazione fiscale di Basilea-Campagna in vigore dal 1° gennaio 2016 · speranza di vita: Ufficio federale di statistica, 2024
La nuda proprietà è circa il 63% del valore indicato. Sarebbe versata in un’unica soluzione dal notaio, il giorno della firma.
Per informazione, e perché nasconderlo sarebbe disonesto: le tavole federali indicano in media 12,2 anni residui a 78 anni per una donna. Una media non dice niente di lei. Dice soltanto che cosa suppone il calcolo.
Signore di 72 anni, casa a Bellinzona
Una casa unifamiliare a Bellinzona, valore indicato CHF 850’000. Il signore si riserva l’usufrutto, da solo.
| Voce del calcolo | Valore applicato |
|---|---|
| Valore venale indicato | CHF 850’000 |
| Fattore di capitalizzazione, tavola M1x (uomini), 72 anni | 12,04 |
| Tasso di capitalizzazione | 3,5% |
| Rendimento convenzionale applicato al valore | 3,4352% |
| Valore dell’usufrutto che si riserva | CHF 351’560 |
| Nuda proprietà teorica (valore − usufrutto) | CHF 498’440 |
| Quota del valore venale | 59% |
| Forchetta mostrata dal calcolatore | da CHF 450’000 a CHF 490’000 |
| Speranza di vita media a 72 anni, uomo (UST 2024) | 14,9 anni |
Cifre prodotte dal motore di calcolo del sito, non ricopiate a mano: sono esattamente quelle del calcolatore pubblico. La forchetta è arrotondata per difetto, al gradino di CHF 10’000, mai per eccesso.
Fonte: Tavole Stauffer–Schätzle–Weber, 6ª edizione 2013, tasso 3,5% p.a., rate mensili anticipate, riprodotte integralmente dal Merkblatt dell’amministrazione fiscale di Basilea-Campagna in vigore dal 1° gennaio 2016 · speranza di vita: Ufficio federale di statistica, 2024
Qui si vede l’effetto dell’età, e soltanto quello: sei anni in meno rispetto all’esempio precedente portano la quota di nuda proprietà da 63% a 59% del valore venale. Non è una politica commerciale, è aritmetica: un usufrutto che durerà probabilmente più a lungo vale di più, e quello che resta vale di meno.
Coppia di 80 e 78 anni nel Mendrisiotto
Una casa nel Mendrisiotto, valore indicato CHF 1’200’000. L’usufrutto è riservato a entrambi e dura finché è in vita l’ultimo dei due: è quindi un diritto più lungo, e più costoso, di quello di una persona sola.
| Voce del calcolo | Valore applicato |
|---|---|
| Valore venale indicato | CHF 1’200’000 |
| Fattore dell’ultimo superstite (M1x + M1y − M5xy ricostruita) | 12,25 |
| Incertezza dichiarata su questo fattore | ± 2% |
| Tasso di capitalizzazione | 3,5% |
| Rendimento convenzionale applicato al valore | 3,4352% |
| Valore dell’usufrutto che si riservano | CHF 505’124 |
| Nuda proprietà teorica (valore − usufrutto) | CHF 694’876 |
| Quota del valore venale | 58% |
| Forchetta mostrata dal calcolatore | da CHF 630’000 a CHF 690’000 |
| Speranza di vita media, uomo di 80 anni (UST 2024) | 9,4 anni |
| Speranza di vita media, donna di 78 anni (UST 2024) | 12,2 anni |
Cifre prodotte dal motore di calcolo del sito, non ricopiate a mano: sono esattamente quelle del calcolatore pubblico. La forchetta è arrotondata per difetto, al gradino di CHF 10’000, mai per eccesso.
Fonte: Tavole Stauffer–Schätzle–Weber, 6ª edizione 2013, tasso 3,5% p.a., rate mensili anticipate, riprodotte integralmente dal Merkblatt dell’amministrazione fiscale di Basilea-Campagna in vigore dal 1° gennaio 2016 · speranza di vita: Ufficio federale di statistica, 2024
Non è una penalità: è una protezione che state comprando. Il diritto copre entrambi fino all’ultimo dei due, e chi resta non deve fare nessuna pratica.
Base legale:OPC art. 17b lett. a (soglia del 90%), art. 17e cpv. 1 (riduzione di CHF 10'000 l'anno) · LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e cPagina aggiornata il 22 settembre 2026
I coefficienti del Ministero italiano non valgono in Ticino
Se cerca «coefficienti nuda proprietà» trova una tabella ministeriale italiana, aggiornata ogni anno. Non si applica a un immobile situato in Svizzera. Non è questione di opinioni: è questione di quale ordinamento regge il fondo. Un immobile in Ticino è retto dal Codice civile svizzero, si vende per atto pubblico notarile e si iscrive a Registro fondiario.
Per trasparenza riportiamo il confronto, dichiarando che non è applicabile in Svizzera:
- Italia (decreto ministeriale del 24 dicembre 2025, non applicabile in Svizzera): 64–66 anni → nuda proprietà 50%; 67–69 → 55%; 70–72 → 60%; 73–75 → 65%; 76–78 → 70%; 79–82 → 75%; 83–86 → 80%; 87–92 → 85%; 93–99 → 90%.
- Francia (art. 669 del codice generale delle imposte, non applicabile in Svizzera): 71–80 anni → 80%; 81–90 → 90%; oltre 91 → 100%.
Sono tabelle fiscali forfettarie, costruite per calcolare un’imposta, non per stabilire un prezzo di mercato. Anche in Italia e in Francia usarle come prezzo sarebbe un errore. In Svizzera, in più, non hanno alcun fondamento giuridico.
Fonti:Italia: decreto ministeriale del 24.12.2025, citato soltanto a titolo di confronto e non applicabile in Svizzera · Francia: CGI art. 669, citato soltanto a titolo di confronto e non applicabile in SvizzeraBase legale:Coefficienti fiscali ticinesi dell’usufrutto: LT art. 144 cpv. 1Pagina aggiornata il 22 settembre 2026
Differenza fra nuda proprietà, viager francese e vitalizio
Tre parole che la gente usa come sinonimi e che indicano tre cose diverse.
Nuda proprietà con riserva di usufrutto — quello che facciamo noi. Lei vende, incassa un solo importo il giorno dell’atto, e si tiene l’usufrutto a vita. Nessuna rata, nessun pagamento da aspettare, nessun acquirente da sorvegliare per vent’anni.
Il viager francese — il cugino d’oltre confine. In Francia è un contratto molto diffuso in cui l’acquirente paga una parte subito (il cosiddetto bouquet) e il resto sotto forma di rendita mensile finché il venditore è in vita. Si calcola con tavole francesi. Non è il nostro prodotto, e quelle tavole non si applicano in Svizzera.
Il contratto di vitalizio. Nel diritto svizzero delle obbligazioni esiste un contratto, il vitalizio, in cui una persona cede un patrimonio in cambio di mantenimento e cure per tutta la vita. È un istituto diverso, con rischi diversi, e non lo offriamo. Se qualcuno gliene propone uno, lo faccia leggere a un avvocato prima di qualsiasi cosa.
La differenza pratica che conta per lei: con una rendita, il suo reddito futuro dipende dal fatto che chi ha comprato continui a pagare per vent’anni. Con il capitale unico, il giorno dell’atto la partita è chiusa.
Le parole del mestiere, spiegate una per una, sono nel glossario. Come funziona da noi, passo per passo, è su vendere casa e continuare ad abitarci.
Faccia verificare il nostro calcolo dal suo notaio
Le consegniamo il calcolo per esteso: il valore usato, la tavola, il fattore, il tasso e il valore del diritto che si riserva, in franchi. In PDF, stampabile, in bianco e nero, perché queste cose si leggono meglio su carta e si discutono meglio in due.
Lo porti al suo notaio o al suo fiduciario e gli chieda di rifarlo. Se qualcuno trova un errore, lo correggiamo e glielo diciamo. Un metodo che non si può verificare non è un metodo: è un argomento di vendita.
Il notaio lo sceglie lei. E ne parli anche con i suoi familiari: per un parere neutrale e gratuito può rivolgersi a Pro Senectute Ticino e Moesano, che non ha alcun rapporto con noi — proprio per questo vale la pena sentirla. Preferiamo che lei sia ben consigliato, anche quando questo ci fa perdere un cliente.
Non c’è nessuna urgenza. Molte persone che ci contattano ci riflettono sei mesi o un anno prima di decidere. Va benissimo così.
Usufrutto o diritto di abitazione: che cosa cambia la sua scelta · Le imposte in Ticino, voce per voce · Parlarne in famiglia
Faccia il calcolo sui suoi numeri
Il calcolatore applica esattamente il metodo di questa pagina. Il risultato compare subito, sulla stessa pagina, senza e-mail e senza impegno. La forchetta è larga 8% e arrotondata sempre per difetto: quello che vede non è mai più di quello che il calcolo dice.
Preferisce una valutazione scritta dell’immobile vero? Chieda la valutazione gratuita: una cifra motivata, che resta sua e che può portare dal suo notaio.
Ci chiami
Se preferisce che il calcolo lo facciamo insieme, a voce, ci chiami: lo facciamo al telefono, senza appuntamento e senza che lei debba darci niente.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch