Nuda proprietà: le sue domande, le nostre risposte

Sì. In Svizzera si può, si fa davanti al notaio ed è previsto dal Codice civile svizzero. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: lei vende l’immobile e si riserva, per tutta la vita, il diritto di abitarci. Il diritto viene iscritto a Registro fondiario.

No. L’usufrutto è un diritto reale, opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1): vale contro noi, contro un futuro proprietario e contro i nostri creditori. Si estingue solo con la sua morte (CC art. 749 cpv. 1). Chieda l’estratto del suo fondo all’ufficio del registro fondiario: è pubblico.

Niente, per lei. La rivendita avviene con il suo usufrutto iscritto, che resta e vale contro il nuovo proprietario. Chi comprasse da noi comprerebbe una casa in cui abita lei.

Il suo usufrutto non è un credito verso di noi: è un diritto sulla cosa. I creditori troverebbero un immobile gravato dal suo usufrutto e non potrebbero farlo cancellare.

Digiti il nostro numero IDE CHE-000.000.000 su zefix.ch, il registro federale delle imprese: vedrà ragione sociale, sede e persone con diritto di firma. Poi passi al nostro indirizzo, Via Nassa 00, 6900 Lugano: c’è una porta e un campanello.

Veda chi siamo

La domanda è legittima e il Cantone ha fatto bene ad allertare gli anziani. La risposta non è «si fidi»: è «controlli». Notaio scelto da lei, IDE verificabile, indirizzo fisico, nessuna coordinata bancaria prima dell’atto, nessuna firma il giorno stesso, offerta valida trenta giorni per iscritto. Se una di queste cose manca — in qualsiasi trattativa, con chiunque — si fermi.

Legga i nostri sette impegni

Mai, e in nessuna fase precedente all’atto. Tutto quello che serve lo raccoglie il notaio, nel suo studio, quando l’operazione è decisa. Se qualcuno glieli chiede prima, non firmi niente e ci chiami al +41 91 000 00 00.

Ha diritto di saperlo. Compriamo con i nostri soldi e teniamo l’immobile: nel frattempo non ne ricaviamo niente, non lo affittiamo, non incassiamo pigioni, e paghiamo i lavori importanti di conservazione (CC art. 765 cpv. 3). Il nostro guadagno arriva quando l’usufrutto si estingue, oppure se rivendiamo nel frattempo — sempre gravato dal suo usufrutto, che resta.

Per dare un ordine di grandezza del contesto: sul mercato ticinese degli immobili a reddito i rendimenti netti si collocano fra il 3% e il 5% su immobili selezionati (indice MDA, prima parte 2026).

Sappiamo come suona: guadagniamo di più se lei vive meno. È il motivo per cui non le chiediamo nulla sulla sua salute, per cui il prezzo lo fanno tavole pubbliche e non una trattativa, e per cui le chiediamo di portare la nostra proposta a un notaio che non siamo noi.

L’imposta sugli utili immobiliari, che in Ticino va dal 31% (entro un anno di possesso) al 4% (oltre trent’anni) e non è mai zero (LT art. 139). Più la tassa di iscrizione del trapasso a Registro fondiario: 11‰, cioè 1,1%, sotto i CHF 2’000’000; 13‰, cioè 1,3%, sopra (LTORF art. 11 cpv. 1).

Veda la pagina sulle imposte

In Ticino l’iscrizione di una servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1). È una delle ragioni per cui in Ticino non ha senso rinunciare all’iscrizione per risparmiare: non c’è nulla da risparmiare.

Sì, ed è normale per un usufruttuario. Continua a dichiarare il valore locativo — che in Ticino è fissato al 60–70% del valore di mercato delle pigioni, e solo per l’abitazione primaria (LT art. 20 cpv. 2 e 3). E la sostanza gravata da usufrutto è computata a lei (LT art. 40 cpv. 2).

Può ridurle, e spesso le riduce anche a un prezzo corretto. Tre ragioni: il valore annuo dell’usufrutto è reddito computabile (LPC art. 11 cpv. 1 lett. b); il capitale entra nella sostanza (LPC art. 11 cpv. 1 lett. c); e la franchigia di CHF 112’500 sull’immobile spetta solo a chi ne è proprietario — dopo la vendita lei è usufruttuario e la perde.

Se la controprestazione fosse inferiore al 90% del valore venale, scatterebbe inoltre la rinuncia patrimoniale (OPC art. 17b lett. a), recuperata a soli CHF 10’000 l’anno (OPC art. 17e cpv. 1). Prima di firmare, chieda una simulazione scritta alla sua cassa di compensazione cantonale.

Legga la pagina intera sui rischi e i costi

Con l’usufrutto no: il diritto resta, e può affittare la casa per pagare la retta (CC art. 758). Con il diritto di abitazione sì: si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo (Camera dei notai di Ginevra, 25.10.2021). È il motivo per cui le consigliamo l’usufrutto, anche se per noi sarebbe più conveniente il contrario.

Perché le consigliamo l’usufrutto

Mai. Il calcolo dipende da età e valore dell’immobile, non dalla sua salute, e i dati sanitari sono protetti dalla legge federale sulla protezione dei dati. Se qualcuno, in una qualsiasi trattativa, le chiede se fuma o quali terapie fa per stabilire un prezzo: chiuda la conversazione.

Lo sceglie lei. Non le proponiamo il nostro. La vendita di un immobile in Svizzera richiede l’atto pubblico notarile e l’iscrizione a Registro fondiario (CC art. 657 cpv. 1): è il notaio che verifica l’atto, iscrive il suo usufrutto e cura il pagamento. Se non ne ha uno, glielo cerchiamo noi nel suo circondario — e poi lei ne sceglie un altro, se preferisce.

Non le diamo una percentuale, perché gli onorari non sono una norma uniforme e non vogliamo darle un numero che poi non torna. Se lo faccia dire dal notaio che sceglie, prima dell’appuntamento: è una domanda normale e i notai rispondono.

Dopo l’atto no, e glielo diciamo con precisione perché è importante: il diritto svizzero non prevede alcun diritto di revoca sulla vendita di un immobile — l’art. 40a del Codice delle obbligazioni copre solo cose mobili e servizi. Non esiste un «ci ho ripensato» di legge per una casa.

Per questo prima dell’atto il tempo glielo diamo noi, per iscritto: non le facciamo firmare nulla il giorno in cui ci incontriamo, e la nostra offerta resta valida e invariata per trenta giorni dal giorno in cui gliela consegniamo. Se le servono più di trenta giorni, ce lo dica: rifacciamo l’offerta. Sono impegni scritti, firmati e datati.