Parlarne in famiglia
È casa sua ed è una sua decisione. Ma quasi tutti vogliono parlarne ai figli: questa pagina è fatta per essere stampata e letta in due, seduti allo stesso tavolo.
Questa pagina è scritta per lei, proprietario di casa. Ma è fatta per essere stampata e letta in due, seduti allo stesso tavolo.
Quasi tutte le persone che ci chiamano ci dicono la stessa cosa: «prima devo parlarne con i miei figli». Ci sembra giusto, e abbiamo scritto questa pagina perché quella conversazione vada meglio. Dentro ci sono le cinque domande che i figli ci fanno sempre, con le nostre risposte, comprese quelle che mettono in difficoltà noi.
I due percorsi portano alle stesse informazioni. Nessuno dei due è presentato come la scelta giusta.
È casa sua, ed è una sua decisione
Cominciamo dal punto che conta.
Non serve il consenso dei suoi figli. Se è capace di discernimento, dispone liberamente dei suoi beni fra vivi. Non c’è alcuna autorizzazione da chiedere, nessuna firma da raccogliere, nessun diritto di veto.
Non glielo chiediamo neanche noi. Non faremo dipendere un’offerta dall’approvazione di nessuno.
Detto questo: le consigliamo di parlarne lo stesso. Non per obbligo, ma perché un’operazione irreversibile fatta di nascosto diventa, quasi sempre, un problema di famiglia dopo. E perché quattro occhi leggono meglio di due.
Se preferisce non parlarne, la ascoltiamo e non insistiamo. Nel modulo c’è una casella — «desidero che un mio familiare sia presente all’incontro» — e non spuntarla non cambia nulla nel modo in cui la trattiamo.
Le cinque domande che i figli ci fanno sempre
«Quanto perdiamo sull’eredità?»
La casa non farà più parte della successione. Al suo posto ci sarà il capitale incassato, meno quanto suo padre o sua madre ne avrà speso vivendo.
Nella valutazione scritta mettiamo entrambi i numeri, senza addolcirli: il valore pieno dell’immobile e la parte che verrebbe pagata. Non li nascondiamo in fondo a una pagina: sono la prima cosa che si legge, e li può portare a chi vuole. Il metodo di calcolo è pubblicato, con le tavole e il tasso, perché chiunque possa rifarlo.
«Papà è in grado di capire quello che firma?»
È una domanda seria e ce la poniamo anche noi. Gli atti compiuti da chi è incapace di discernimento sono nulli, non annullabili (CC art. 16 e 18): non è un rischio che si può sanare o assicurare. Se in qualsiasi momento abbiamo un dubbio, ci fermiamo e chiediamo una valutazione medica prima dell’atto.
Se suo padre è sotto curatela, l’alienazione del fondo e la costituzione di oneri reali richiedono il consenso dell’autorità di protezione degli adulti (CC art. 416 cpv. 1 n. 4): senza, non si procede.
«Non state approfittando di una persona anziana?»
È la domanda che ci fa più piacere ricevere, perché ha una risposta verificabile. Il prezzo non si contratta: si calcola con tavole pubbliche svizzere, e glielo consegniamo per esteso perché lo rifaccia il vostro notaio. La nostra Carta prevede: mai visite non concordate, mai firma il giorno stesso, offerta valida trenta giorni, notaio scelto dal venditore, mai coordinate bancarie prima dell’atto. E vi invitiamo a essere presenti a ogni incontro.
C’è anche un motivo di puro interesse: un prezzo troppo basso è invalidabile per lesione (CO art. 21), è riducibile su azione degli eredi senza limiti di tempo se fatto per eludere la legittima (CC art. 527 n. 4), e fa perdere a suo padre le prestazioni complementari (OPC art. 17b). Comprare male, per noi, è un rischio — non un affare.
«Possiamo comprarla noi, invece?»
Sì, e in molti casi è la soluzione migliore. Un figlio può comprare la nuda proprietà della casa dei genitori esattamente con la stessa struttura: atto notarile, usufrutto riservato, iscrizione a Registro fondiario. In Ticino, per di più, coniuge, ascendenti e discendenti in linea diretta sono esenti dall’imposta di successione e di donazione (LT art. 154 cpv. 1 lett. f).
Se questa è la strada, ve lo diciamo e ci facciamo da parte. Vi diamo il calcolo che avremmo fatto noi, gratuitamente, da portare al vostro notaio. Preferiamo perdere un’operazione che comprare dentro una famiglia che avrebbe preferito fare da sé.
«Cosa succede se papà deve andare in casa anziani?»
Con l’usufrutto il diritto resta e la casa si può affittare per pagare la retta (CC art. 758). Con il diritto di abitazione il diritto si estingue con il collocamento definitivo. È la ragione per cui consigliamo l’usufrutto, anche se per noi sarebbe più conveniente il contrario.
Base legale:CC art. 16, 18, 416 cpv. 1 n. 4, 527 n. 4, 758 · CO art. 21 · LT art. 154 cpv. 1 lett. f · OPC art. 17b
Cosa dice il diritto svizzero dal 2023
Dal 1o gennaio 2023 la legittima è la metà della quota ereditaria, e la legittima dei genitori è stata soppressa (CC art. 471). La parte di cui si può disporre liberamente è quindi più ampia di prima.
I legittimari possono agire in riduzione dopo la morte, anche contro le liberalità fatte fra vivi (CC art. 522 cpv. 1). E le alienazioni fatte con manifesta intenzione di eludere la legittima sono riducibili senza alcun limite di tempo (CC art. 527 n. 4).
Tradotto: una vendita a prezzo corretto e documentato è solida. Una vendita a prezzo di favore, dentro o fuori la famiglia, è fragile per sempre. È il motivo per cui insistiamo sulla perizia indipendente — la paghiamo noi e il risultato vincola entrambi.
Base legale:CC art. 471, 522 cpv. 1, 527 n. 4Pagina aggiornata il 22.09.2026
Come affrontare la conversazione
Qualche consiglio pratico, raccolto dalle famiglie che ci hanno chiamato.
- Non aprite parlando di soldi. Aprite dalla domanda vera: «vuoi restare in questa casa?».
- Fissate un momento, non un discorso improvvisato in cucina a Natale.
- Stampate le pagine «Come funziona», «Rischi e costi» e questa. Sul tavolo, non sullo schermo.
- Separate le due domande: «è una buona operazione?» e «mi va bene che la casa non sia più nell’eredità?». La prima è tecnica e ha una risposta. La seconda è personale e non ce l’ha.
- Se non siete d’accordo, non decidete quel giorno. L’offerta resta valida trenta giorni, e comunque la rifacciamo.
- Portate un terzo: il notaio, il fiduciario, o Pro Senectute. Non noi.
Il dossier di otto pagine, da stampare
Abbiamo messo tutto questo in un fascicolo di otto pagine A4, in bianco e nero, corpo grande, pensato per essere stampato e letto in due. Dentro c’è anche una pagina con le domande da fare al notaio, da portare all’appuntamento, la ripartizione delle spese articolo per articolo, la pagina sui rischi e i costi e i nostri sette impegni.
Glielo mandiamo per e-mail oppure per posta, se preferisce la carta. Per riceverlo ci serve solo un indirizzo: non la chiamiamo per questo.
Scarichi il dossier da leggere in due Me lo mandi per posta
«Me lo mandi per posta» apre lo stesso modulo con la casella «preferisco ricevere la documentazione per posta» già visibile — non spuntata — e un campo per l’indirizzo. Non le addebitiamo nulla e non abbiamo una newsletter.
Pro Senectute e il suo notaio: due pareri neutrali
- Il suo notaio
- Lo sceglie lei, risponde dell’atto, e il suo onorario copre anche il tempo che passa a spiegarglielo. Gli porti il nostro calcolo scritto.
- Il suo fiduciario
- Per l’imposta sugli utili immobiliari, per la sostanza gravata da usufrutto e per l’effetto del capitale incassato sulle sue tassazioni future. Sono tutte cose che elenchiamo per esteso.
- Pro Senectute Ticino e Moesano
- Consiglia gratuitamente le persone anziane e le loro famiglie e non ha alcun rapporto con noi. Proprio per questo vale la pena sentirla.
- La sua cassa di compensazione cantonale
- Se percepisce o potrebbe percepire le prestazioni complementari. Chieda una simulazione scritta prima di qualsiasi decisione: è il rischio numero uno di questa operazione.
Se uno di loro le sconsiglia di vendere, lo ascolti. Preferiamo una persona ben consigliata che ci dice di no.
E se ha la sensazione che qualcuno stia facendo pressione su di lei — noi compresi — si fermi e ne parli con il suo notaio o con Pro Senectute.
Il seguito, quando vorrà
Sono io il proprietario. Chieda la valutazione scritta: la casella «desidero che un mio familiare sia presente all’incontro» si vede già nel modulo.
Accompagno un genitore. Chieda il dossier di otto pagine e poi, se volete, ci chiami insieme a lui al +41 91 000 00 00.
In Ticino quasi nessuno conosce questa operazione, e questo rende la conversazione in famiglia più difficile del necessario: non è che sia una cattiva idea, è che quasi nessuno sa che esiste. Le domande frequenti sono scritte apposta per essere lette insieme.
I due pulsanti hanno esattamente la stessa dimensione e lo stesso peso visivo. Nessuno dei due è presentato come la scelta giusta. E non c’è nessuna urgenza: molte persone che ci contattano ci riflettono sei mesi o un anno prima di decidere.
Ci chiami
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch