Accompagnare un genitore che sta valutando di vendere la nuda proprietà

La casa non farà più parte della successione. Al suo posto ci sarà il capitale incassato, meno quanto suo padre o sua madre ne avrà speso vivendo. Nella valutazione scritta mettiamo entrambi i numeri, senza addolcirli: il valore pieno dell’immobile e la parte che verrebbe pagata. La differenza fra i due non è una decurtazione commerciale: è il valore, in franchi, del diritto di abitare che suo padre o sua madre si tiene fino alla fine della vita, calcolato con le tavole svizzere Stauffer–Schätzle–Weber al tasso del 3,5% applicato dal Tribunale federale nel diritto della responsabilità civile. Il vero termine di paragone non è «la casa intera fra vent’anni», ma «che cosa succede se non si fa niente».

È una domanda seria e ce la poniamo anche noi. Gli atti compiuti da chi è incapace di discernimento sono nulli, non annullabili (CC art. 16 e 18): non è un rischio che si possa sanare o assicurare. Se in qualsiasi momento abbiamo un dubbio, ci fermiamo e chiediamo una valutazione medica prima dell’atto. Se suo padre è sotto curatela, l’alienazione del fondo e la costituzione di oneri reali richiedono il consenso dell’autorità di protezione degli adulti (CC art. 416 cpv. 1 n. 4): senza, non si procede.

È la domanda che ci fa più piacere ricevere, perché ha una risposta verificabile. Il prezzo non si contratta: si calcola con tavole pubbliche svizzere, e glielo consegniamo per esteso perché lo rifaccia il vostro notaio. La nostra Carta prevede: mai visite non concordate, mai firma il giorno stesso, offerta valida trenta giorni, notaio scelto dal venditore, mai coordinate bancarie prima dell’atto. E vi invitiamo a essere presenti a ogni incontro. C’è anche un motivo di puro interesse: un prezzo troppo basso è invalidabile per lesione (CO art. 21), è riducibile su azione degli eredi senza limiti di tempo se fatto per eludere la legittima (CC art. 527 n. 4), e fa perdere a suo padre le prestazioni complementari (OPC art. 17b lett. a). Comprare male, per noi, è un rischio — non una convenienza.

Sì, e in molti casi è la soluzione migliore. Un figlio può comprare la nuda proprietà della casa dei genitori esattamente con la stessa struttura: atto pubblico notarile, usufrutto riservato, iscrizione a Registro fondiario. In Ticino, per di più, coniuge, partner registrato, ascendenti e discendenti in linea diretta sono esenti dall’imposta di successione e di donazione (LT art. 154 cpv. 1 lett. f). Se questa è la strada, ve lo diciamo e ci facciamo da parte: vi diamo il calcolo che avremmo fatto noi, gratuitamente, da portare al vostro notaio. Preferiamo perdere un’operazione che comprare dentro una famiglia che avrebbe preferito fare da sé.

Con l’usufrutto il diritto resta e la casa si può affittare per pagare la retta (CC art. 758), sempre che il diritto non abbia carattere strettamente personale e che l’atto non lo escluda: nei nostri atti non lo escludiamo. Con il diritto di abitazione il diritto si estingue con il collocamento definitivo e non si può né cedere né trasmettere (CC art. 776 cpv. 2). È la ragione per cui consigliamo l’usufrutto, anche se per noi sarebbe più conveniente il contrario. Un punto che non nascondiamo: la pigione incassata è un reddito e conta nel calcolo di eventuali prestazioni complementari.