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Glossario: le parole della nuda proprietà, spiegate

Diciotto parole, due righe ciascuna, senza gergo, con la definizione tecnica sotto per il suo notaio.

Questo mestiere usa parole che non servono a nient’altro, e in Ticino se ne sentono poche: su oltre diecimila annunci immobiliari se ne trovano due di nuda proprietà. Eccole spiegate in modo semplice. Ogni termine tecnico del sito rimanda a questa pagina con un link sottolineato.

Ogni voce sta in due righe di lingua corrente, seguite da una riga tecnica fra parentesi quadre: quella è scritta per il suo notaio, e lei non è obbligato a leggerla.

Una precisazione che vale per tutta la pagina: quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. Le parole italiane e francesi che si trovano in rete descrivono altri ordinamenti e portano fuori strada.

Le parole del contratto

Nuda proprietà
È la proprietà di una casa senza il diritto di usarla. Chi vende la nuda proprietà cede la casa ma continua ad abitarci.
In diritto svizzero non è un contratto a sé: descrive la posizione del proprietario di un fondo gravato da usufrutto o da diritto di abitazione.
Vendita con riserva di usufrutto
È il nome esatto dell’operazione in Svizzera. Lei vende la casa e, nello stesso atto, si tiene l’usufrutto.
Compravendita immobiliare per atto pubblico (CO art. 216 cpv. 1) con costituzione simultanea di un usufrutto a favore dell’alienante.
Usufrutto
È il diritto di continuare a usare la sua casa e ad abitarci per tutta la vita, anche se la proprietà è passata a qualcun altro. Nessuno può toglierglielo.
Diritto reale limitato, CC art. 745 segg., iscritto a Registro fondiario, opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1).
Diritto di abitazione
È il diritto di abitare la casa, più stretto dell’usufrutto: non permette di affittare e si estingue se entra definitivamente in casa anziani.
CC art. 776 segg.; incedibile e intrasmissibile (CC art. 776 cpv. 2).
Atto pubblico notarile
È il documento che il notaio redige e legge ad alta voce, e senza il quale in Svizzera una casa non cambia proprietario.
Forma obbligatoria per il trasferimento della proprietà fondiaria: CO art. 216 cpv. 1.

Le parole del Registro fondiario

Registro fondiario
È il registro pubblico in cui è scritto chi possiede ogni fondo in Svizzera e quali diritti gravano su di esso. Il suo usufrutto è scritto lì.
CC art. 656 cpv. 1 e 657 cpv. 1; l’usufrutto su un fondo nasce con l’iscrizione, CC art. 746 cpv. 2.
Fondo, particella (mappale)
È l’unità immobiliare come la conosce il registro: il suo numero di mappale identifica la sua casa in modo univoco.
Unità di base del Registro fondiario, con un foglio proprio.
Servitù
È un diritto che grava un fondo a favore di qualcuno. L’usufrutto e il diritto di abitazione sono servitù, e si iscrivono.
In Ticino l’iscrizione di una servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500: LTORF art. 19 cpv. 1.
PPP — proprietà per piani
È la forma di proprietà di un appartamento in uno stabile con più proprietari, con la sua quota sulle parti comuni.
In Svizzera si dice PPP e si ragiona in quote; la ripartizione delle spese fra usufruttuario e nudo proprietario va scritta nell’atto.

Le parole delle imposte

Valore venale
È quanto vale la casa sul mercato oggi, cioè quanto la pagherebbe un compratore qualsiasi.
È la base del calcolo del prezzo ed è il riferimento dell’art. 17a cpv. 5 OPC per le prestazioni complementari.
Imposta sugli utili immobiliari
È l’imposta che paga chi vende, sulla differenza fra quanto incassa e quanto aveva investito. In Ticino cala con gli anni di possesso.
LT art. 124 segg. e art. 139: dal 31% entro un anno al 4% oltre i trent’anni. Non è mai zero.
Tassa di iscrizione del trapasso
È la tassa che si paga per iscrivere a Registro fondiario il passaggio di proprietà.
LTORF art. 11 cpv. 1: 11‰ (= 1,1%) sotto CHF 2’000’000, 13‰ (= 1,3%) sopra.
Valore locativo
È il reddito che il fisco attribuisce a chi abita una casa di cui ha il godimento, anche senza pagare un affitto.
In Ticino è fissato al 60–70% del valore di mercato delle pigioni, per la sola abitazione primaria: LT art. 20 cpv. 2 e 3.
Tavole Stauffer–Schätzle–Weber
Sono le tavole svizzere che dicono quanto vale oggi un diritto che dura tutta la vita. Le usano i tribunali e le amministrazioni fiscali cantonali.
6ª edizione 2013, tavole M1x e M1y, tasso 3,5%, rate mensili anticipate; il 3,5% è il tasso del Tribunale federale dal 1946, confermato in 4A_116/2022.

Le parole della famiglia

Legittima
È la parte dell’eredità che la legge riserva ai figli e al coniuge, e di cui non si può disporre liberamente per testamento.
Dal 1° gennaio 2023 è la metà della quota ereditaria; la legittima dei genitori è soppressa: CC art. 471.
Azione di riduzione
È la causa che gli eredi possono fare dopo la morte, se hanno ricevuto meno della legittima.
CC art. 522 cpv. 1; le alienazioni fatte con manifesta intenzione di eludere la legittima sono riducibili senza limite di tempo: CC art. 527 n. 4.
Capacità di discernimento
È la capacità di capire che cosa si sta firmando e di volerlo. Senza di essa l’atto è nullo, non annullabile.
CC art. 16 e 18: la nullità non è sanabile né assicurabile. Per questo, in caso di dubbio, chiediamo noi una valutazione medica prima dell’atto.
Prestazioni complementari (PC)
Sono le prestazioni che integrano l’AVS o l’AI quando la rendita non basta a coprire il fabbisogno riconosciuto.
Attenzione: la vendita della nuda proprietà può ridurle. Legga «Rischi e costi».

Da dove vengono queste definizioni

Gli articoli citati sono quelli del Codice civile svizzero, del Codice delle obbligazioni e delle leggi ticinesi e federali applicabili. Li nominiamo perché lei possa controllarli, o farli controllare dal suo notaio o dal suo fiduciario. Le 18 voci di questa pagina sono altrettante definizioni che qualcun altro può verificare.

Le manca una parola? Ci chiami al +41 91 000 00 00. Gliela spieghiamo al telefono, e poi la aggiungiamo qui.

Fonti:CC art. 16, 18, 471, 522 cpv. 1, 527 n. 4, 656 cpv. 1, 657 cpv. 1, 745 segg., 746, 776 segg. · CO art. 216 cpv. 1 · LT art. 20 cpv. 2 e 3, art. 124 segg., art. 139 · LTORF (RL 216.200) art. 11 cpv. 1 e art. 19 cpv. 1 · OPC art. 17a cpv. 5 · Stauffer–Schätzle–Weber, Barwerttafeln, 6ª ed. 2013 · TF 4A_116/2022Pagina aggiornata il 22.09.2026

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Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.

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Le parole lasciate fuori da questo glossario sono spiegate dove servono: la nuda proprietà spiegata dall’inizio, la perizia indipendente, il pubblico inventario, il numero IDE e zefix.ch, l’imposta immobiliare comunale e il fiduciario, la curatela, la casa anziani, e il capitale unico.