Usufrutto o diritto di abitazione: la scelta che decide chi paga cosa
Quando vende la casa e si riserva il diritto di restarci, deve scegliere quale diritto riservarsi. Il notaio le farà questa domanda. Questa pagina le dà la risposta, e le dice anche che cosa conviene a noi.
Due diritti diversi, due conti in tasca diversi
Quando vende la casa e si riserva il diritto di restarci, deve scegliere quale diritto riservarsi. Il notaio le farà questa domanda, e la risposta cambia tre cose: quanto incassa, quanto paga ogni anno, e che cosa succede se un giorno non potrà più stare a casa da solo.
Non è una formalità. È la decisione tecnica più importante dell’atto.
Vale per entrambi il punto di partenza: quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto . La cornice completa è nella guida ticinese.
L’usufrutto (CC art. 745 segg.)
È il diritto più ampio. Le dà l’uso e il godimento pieno dell’immobile per tutta la vita.
- Può
- abitarci, decidere chi entra, ospitare, tenere animali, e — se l’atto non lo esclude — cedere a terzi l’esercizio del diritto, cioè affittare (CC art. 758).
- Paga
- manutenzione ordinaria, amministrazione, interessi dei debiti che gravano il fondo, imposte e tasse (CC art. 765 cpv. 1) e i premi assicurativi, con polizza stipulata a favore del proprietario (CC art. 767).
- Finisce
- con la sua morte (CC art. 749 cpv. 1). Non con un trasloco, non con un ricovero.
Base legale:CC art. 745 segg., 749 cpv. 1, 758, 765 cpv. 1, 767
Il diritto di abitazione (CC art. 776 segg.)
È il diritto più stretto, e anche il più fragile.
- Può
- abitare l’immobile, con la sua famiglia.
- Non può
- cederlo, trasmetterlo, affittare (CC art. 776 cpv. 2).
- Paga
- solo la manutenzione ordinaria, e solo se il diritto è esclusivo di ogni altro; se coabita con il proprietario, le spese incombono al proprietario (CC art. 778 cpv. 1 e 2). Non paga le imposte sull’immobile, non paga gli interessi ipotecari.
- Finisce
- con la sua morte — e anche con il collocamento definitivo in casa anziani, di pieno diritto (Camera dei notai di Ginevra, 25.10.2021).
Fonti:CC art. 776 segg., 776 cpv. 2, 778 cpv. 1 e 2 · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25.10.2021Pagina aggiornata il 2026-09-22
Tabella di confronto
| Il punto che cambia | Usufrutto (CC art. 745 segg.) | Diritto di abitazione (CC art. 776 segg.) |
|---|---|---|
| Abitare a vita | Sì. | Sì. |
| Iscritto a Registro fondiario, opponibile a chiunque | Sì (CC art. 746 cpv. 1). | Sì (CC art. 746 cpv. 1). |
| Affittare | Sì, se l’atto non lo esclude e se il diritto non ha carattere strettamente personale (CC art. 758). | No: il diritto non si può cedere (CC art. 776 cpv. 2). |
| Imposte e tasse sull’immobile | A suo carico (CC art. 765 cpv. 1). | A carico del proprietario. |
| Interessi dei debiti che gravano il fondo | A suo carico (CC art. 765 cpv. 1). | A carico del proprietario. |
| Assicurazione | A suo carico, con polizza a favore del proprietario (CC art. 767). | A carico del proprietario. |
| Manutenzione ordinaria | A suo carico (CC art. 765 cpv. 1). | A suo carico se il diritto è esclusivo di ogni altro (CC art. 778 cpv. 1 e 2). |
| Lavori importanti di conservazione | A carico del proprietario (CC art. 765 cpv. 3). | A carico del proprietario. |
| Se entra definitivamente in casa anziani | Il diritto resta, e può affittare. | Il diritto si estingue. |
| Imposta sulla sostanza | La sostanza è computata a lei (LT art. 40 cpv. 2). | Non le è computata. |
| Effetto sul prezzo che le paghiamo | Più alto. | Più basso. |
L’ultima riga indica la direzione dell’effetto sul prezzo, non una percentuale: non pubblichiamo coefficienti che non possiamo provare.
Fonte: CC art. 746, 749, 758, 765, 767, 776, 778; LT art. 40 cpv. 2 (Cantone Ticino)
Se un giorno vuole poter affittare, le serve l’usufrutto
È la differenza che pesa di più nella vita reale. Immagini di avere ottantotto anni e di dover entrare in una casa anziani in Ticino. Con l’usufrutto può affittare la sua casa e usare la pigione per pagare la retta. Con il diritto di abitazione non può, e il diritto si è appena estinto.
Base legale:CC art. 758
Il diritto di abitazione si estingue se entra definitivamente in casa anziani
Lo ripetiamo in un titolo apposta perché è il punto su cui la gente si fa male.
Non è una clausola del nostro contratto: è la natura del diritto. Il diritto di abitazione è personale e incedibile (CC art. 776 cpv. 2). Quando il titolare lascia definitivamente l’abitazione per un collocamento in casa anziani, il diritto si estingue di pieno diritto.
Chi ha venduto riservandosi il diritto di abitazione, in quel giorno, non ha più né la casa né un diritto da far valere.
Fonti:CC art. 776 cpv. 2 · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25.10.2021Pagina aggiornata il 2026-09-22
Le consigliamo l’usufrutto, e le diciamo che per noi sarebbe più conveniente il contrario
Base legale:CC art. 765 e art. 778 (ripartizione degli oneri); CC art. 776 cpv. 2 (incedibilità)
Quale conviene nel suo caso
Dipende da tre cose: se pensa di poter aver bisogno un giorno di affittare, quanto pesano le imposte sull’immobile nel suo bilancio annuale, e che cosa dice il suo fiduciario della sua situazione fiscale.
Non la risolviamo noi al telefono, e non la risolve un sito. La porti al suo notaio con questa pagina stampata. Le imposte ticinesi, voce per voce, sono qui.
Domande frequenti su questa scelta
Posso affittare la casa se un giorno non ci vivo più? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Con l’usufrutto sì: può cedere a terzi l’esercizio del diritto (CC art. 758), sempre che il diritto non abbia carattere strettamente personale e che l’atto non lo escluda. Nei nostri atti non lo escludiamo. Con il diritto di abitazione no (CC art. 776 cpv. 2).
Se entro in casa anziani, perdo tutto? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Con l’usufrutto no: il diritto resta, e può affittare la casa per pagare la retta (CC art. 758). Con il diritto di abitazione sì: si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo. È il motivo per cui le consigliamo l’usufrutto, anche se per noi sarebbe più conveniente il contrario.
Chi paga la manutenzione dopo la vendita? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Con l’usufrutto: lei paga la manutenzione ordinaria, l’amministrazione, gli interessi dei debiti che gravano il fondo, le imposte e le tasse (CC art. 765 cpv. 1) e i premi assicurativi, con polizza a favore del proprietario (CC art. 767). I lavori importanti di conservazione restano a noi (CC art. 765 cpv. 3). Ma sono tutte regole dispositive: conta quello che è scritto nell’atto.
Le parole tecniche di questa pagina — usufrutto, servitù, nuda proprietà, valore locativo — sono spiegate nel glossario.
Il passo successivo, se lo vuole fare
Il calcolo distingue i due diritti e le mostra la differenza sul suo caso. Questo passo non la impegna a nulla. Può fermarsi in qualsiasi momento, senza costi e senza doversi giustificare.
Faccia il calcolo Legga prima i rischi e i costi
Ci chiami
Preferisce parlarne a voce? Ci chiami. Per iscritto: info@nuda-proprieta.ch.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch
Questa pagina le è stata utile? La può stampare: è fatta per essere letta su carta e discussa con i suoi familiari, e per essere portata dal notaio.
Fonti:CC art. 745 segg., 746 cpv. 1, 749 cpv. 1, 758, 763, 764, 765, 767, 776 segg., 778 · LT art. 40 cpv. 2 (Cantone Ticino) · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25.10.2021 (estinzione del diritto di abitazione)Pagina aggiornata il 2026-09-22
Dichiarazione di conflitto d’interessi pubblicata in applicazione delle regole che ci siamo dati e dell’obbligo di non tacere i pericoli di un’offerta (LCD art. 3 cpv. 1 lett. i). Questa pagina descrive il diritto applicabile, non la sua situazione. Contenuto aggiornato al 22 settembre 2026, per il Cantone Ticino.