Imposte sulla nuda proprietà in Ticino: cosa paga davvero
Su questa pagina trova solo cifre che possiamo provare, con l’articolo di legge accanto. Dove la prassi cantonale non è pubblicata in modo verificabile, lo scriviamo e non inventiamo un numero.
Le tre imposte che contano
| Voce | Quando si paga | Base legale |
|---|---|---|
| Imposta sugli utili immobiliari | Una volta, il giorno della vendita. La paga lei. | LT art. 124 segg. e art. 139 |
| Tassa di iscrizione del trapasso a Registro fondiario | Sull’atto. Chi la paga si scrive nell’atto. | LTORF art. 11 cpv. 1 |
| Imposte ricorrenti: reddito (valore locativo) e sostanza | Ogni anno, anche dopo la vendita, perché l’usufruttuario è trattato quasi come un proprietario. | LT art. 20 cpv. 2 e 3; LT art. 40 cpv. 2 |
| Onorario notarile (non è un’imposta) | Sull’atto. Se lo faccia dire dal notaio prima di fissare l’appuntamento. | Nessuna norma uniforme: non pubblichiamo una percentuale. |
L’onorario notarile non è un’imposta e non ha una tariffa uniforme: non pubblichiamo una percentuale.
Fonte: LT art. 20, 40, 124 segg., 139; LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1
C’è quindi una quarta voce, che non è un’imposta ma pesa: l’onorario notarile. Non pubblichiamo una percentuale perché gli onorari non sono una norma uniforme e non vogliamo darle una cifra che poi cambia: se la faccia dire dal notaio che sceglie, prima di fissare l’appuntamento. È una domanda legittima e i notai rispondono.
Imposta sugli utili immobiliari: dal 31% al 4%, mai zero
In Ticino la vendita di un immobile paga l’imposta sugli utili immobiliari sulla differenza fra il valore di alienazione e il valore di investimento (LT art. 124 segg.). L’aliquota scende con gli anni di possesso: parte dal 31% per una vendita entro un anno e arriva al 4% oltre i trent’anni (LT art. 139).
La cessione della sola nuda proprietà con riserva d’usufrutto è soggetta a questa imposta, calcolata con il cosiddetto metodo netto (LT art. 124 segg.).
Un punto a suo favore, spesso frainteso: la costituzione di una servitù è imponibile soltanto se costituita dietro versamento di un’indennità (LT art. 124 cpv. 2 lett. e). Nel nostro modello l’usufrutto non le viene ceduto da noi: lei se lo riserva, e non riceve un’indennità per costituirlo. È una differenza tecnica che vale la pena far confermare al suo fiduciario.
Fonti:LT art. 124 segg. e art. 139 (Cantone Ticino) · LT art. 124 cpv. 2 lett. ePagina aggiornata il 2026-09-22
Tassa di iscrizione a Registro fondiario: 11‰ o 13‰, e solo da CHF 50 a CHF 500 per la servitù
| Operazione | Tassa |
|---|---|
| Trapasso a titolo oneroso, valore inferiore a CHF 2’000’000 | 11‰ (= 1,1%) |
| Trapasso a titolo oneroso, valore superiore a CHF 2’000’000 | 13‰ (= 1,3%) |
| Iscrizione della servitù (il suo usufrutto o diritto di abitazione) | tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 |
| Iscrizione di una donazione | 1,1% |
Chi paga la tassa di trapasso si negozia e si scrive nell’atto: se lo faccia mettere per iscritto.
Fonte: LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1, art. 14 e art. 19 cpv. 1
L’iscrizione della servitù — cioè del suo usufrutto o del suo diritto di abitazione — costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1).
Questa seconda riga è una differenza enorme rispetto ad altri cantoni, e le conviene saperla: iscrivere il suo diritto a Registro fondiario, in Ticino, costa qualche centinaio di franchi. Non è un motivo per rinunciarci, mai.
Per confronto: l’iscrizione di una donazione paga l’1,1% (LTORF art. 14).
Fonti:LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1 · LTORF art. 14 · LTORF art. 19 cpv. 1Pagina aggiornata il 2026-09-22
Dopo la vendita continua a pagare sul valore locativo — che in Ticino è fissato al 60–70% delle pigioni di mercato
Da usufruttuario lei continua a dichiarare il valore locativo dell’abitazione che occupa. Non è una sorpresa e non è una penalizzazione nostra: è il trattamento fiscale dell’usufrutto.
Il dato che quasi nessuno scrive, e che cambia la percezione: in Ticino il valore locativo è fissato al 60–70% del valore di mercato delle pigioni, e solo per l’abitazione primaria (LT art. 20 cpv. 2 e 3). Non è l’affitto pieno che pagherebbe un inquilino: è una frazione dichiarata per legge.
Base legale:LT art. 20 cpv. 2 e 3 (Cantone Ticino)Pagina aggiornata il 2026-09-22
L’imposta sulla sostanza resta a lei
La sostanza gravata da usufrutto è computata all’usufruttuario (LT art. 40 cpv. 2). Vuol dire che, ai fini dell’imposta sulla sostanza, l’immobile continua a essere dichiarato da lei, anche se la proprietà è nostra.
C’è un effetto da conoscere, e lo mettiamo anche nella pagina «Rischi e costi»: se nell’operazione l’ipoteca viene estinta o passa a noi, lei perde un debito deducibile dalla sostanza. La sua imposta sulla sostanza può quindi aumentare, mentre il capitale incassato si aggiunge alla sostanza dichiarata. Lo verifichi con il suo fiduciario prima di firmare, non dopo.
La pagina sui rischi e i costi, dove questo effetto è ripreso per esteso
Base legale:LT art. 40 cpv. 2 (Cantone Ticino)
Coniuge, figli e nipoti: esenti da successione e donazione
In Ticino il coniuge, il partner registrato, gli ascendenti e i discendenti in linea diretta sono esenti dall’imposta di successione e di donazione (LT art. 154 cpv. 1 lett. f).
È una notizia che cambia molte conversazioni di famiglia: se il suo scopo è aiutare i figli oggi invece che fra vent’anni, il passaggio del capitale a loro, in Ticino, non paga imposta di successione o donazione in linea diretta.
Esiste inoltre una franchigia generale annua di CHF 10’000 netti per beneficiario e per disponente (LT art. 155 cpv. 2).
Fonti:LT art. 154 cpv. 1 lett. f · LT art. 155 cpv. 2 · CC art. 522 cpv. 1 e art. 527Pagina aggiornata il 2026-09-22
Ogni caso va verificato con il suo fiduciario
Quello che ha letto qui è il quadro generale, con gli articoli di legge accanto perché lei possa controllarli. Non è una consulenza fiscale.
Prima di firmare qualsiasi cosa, porti questa pagina stampata al suo fiduciario e gli faccia tre domande precise:
- Quanto pagherei di imposta sugli utili immobiliari, con il mio anno di acquisto e il mio valore di investimento?
- Come cambia la mia imposta sulla sostanza se l’ipoteca viene estinta?
- Ho diritto, oggi o in futuro, alle prestazioni complementari — e questa operazione cosa ci fa?
Se non ha un fiduciario, glielo diciamo lo stesso: ne trovi uno. Il costo di due ore di consulenza è la parte meglio spesa dell’intera operazione.
Domande frequenti sulle imposte
Che imposte pago quando vendo? Mostra la risposta Nascondi la risposta
L’imposta sugli utili immobiliari, che in Ticino va dal 31% (entro un anno di possesso) al 4% (oltre trent’anni) e non è mai zero (LT art. 139). Più la tassa di iscrizione del trapasso a Registro fondiario: 11‰, cioè 1,1%, sotto i due milioni; 13‰, cioè 1,3%, sopra (LTORF art. 11 cpv. 1).
Dopo la vendita continuo a pagare imposte sulla casa? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Sì, ed è normale per un usufruttuario. Continua a dichiarare il valore locativo — che in Ticino è fissato al 60–70% del valore di mercato delle pigioni, e solo per l’abitazione primaria (LT art. 20 cpv. 2 e 3). E la sostanza gravata da usufrutto è computata a lei (LT art. 40 cpv. 2).
Quanto costa il notaio? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Non le diamo una percentuale, perché gli onorari non sono una norma uniforme e non vogliamo darle un numero che poi non torna. Se lo faccia dire dal notaio che sceglie, prima dell’appuntamento: è una domanda normale e i notai rispondono.
Le parole tecniche — valore locativo, valore venale, servitù, metodo netto — sono spiegate nel glossario. Il quadro giuridico completo è nella guida ticinese, e il metodo di calcolo nella pagina sul metodo.
Se qualcosa non le è chiaro, ce lo chieda
Rispondiamo anche alle domande scomode, ed è più o meno da quello che si riconosce un interlocutore serio. Questo passo non la impegna a nulla.
Ci chiami
Per iscritto: info@nuda-proprieta.ch. Oppure ci scriva dalla pagina contatti.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch
Questa pagina le è stata utile? La può stampare e portarla dal suo fiduciario: è fatta apposta, articoli di legge compresi.
Fonti:LT art. 20 cpv. 2 e 3; art. 40 cpv. 2; art. 124 segg. e art. 124 cpv. 2 lett. e; art. 139; art. 154 cpv. 1 lett. f; art. 155 cpv. 2 (Cantone Ticino) · LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1, art. 14, art. 19 cpv. 1 · CC art. 522 cpv. 1 e art. 527Pagina aggiornata il 2026-09-22
Contenuto aggiornato al 22 settembre 2026, per il Cantone Ticino. Non è una consulenza fiscale. Le aliquote e le tasse citate sono quelle di legge alla data indicata: se la legge cambia, cambia questa pagina. Gli onorari notarili non sono pubblicati perché non esiste una tariffa uniforme, e preferiamo tacere un numero piuttosto che darne uno sbagliato.