Rischi e costi della vendita della nuda proprietà: quello che le diciamo prima di firmare
Questa pagina elenca gli svantaggi di quello che vendiamo. La legga per intera. Se dopo averla letta decide di no, ha fatto la cosa giusta.
Non è un gesto di generosità: la legge svizzera considera sleale tacere i pericoli di un’offerta (LCD art. 3 cpv. 1 lett. i). Ma è anche una scelta: preferiamo che lei arrivi all’atto sapendo tutto, anche quello che ci fa perdere clienti.
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È irreversibile: la casa non farà più parte della sua eredità
Non esiste un diritto di ripensamento. Il diritto svizzero non prevede alcun diritto di revoca sulla vendita di un immobile: l’art. 40a del Codice delle obbligazioni copre solo cose mobili e servizi, non gli immobili. E quando è lei a promuovere le trattative — cioè quando ci chiama lei, che è il nostro caso — il diritto di revoca sarebbe comunque escluso (CO art. 40c lett. a).
Dal giorno dell’atto, quella casa non è più sua e non tornerà a esserlo. Non entrerà nella sua successione. I suoi figli non la riceveranno.
Base legale:CO art. 40a cpv. 1 e art. 40c lett. aPagina aggiornata il 2026-09-22
Prestazioni complementari: il rischio di cui nessuno parla
La soglia del 90%
Vi è rinuncia a elementi patrimoniali se la controprestazione che lei riceve equivale a meno del 90% del valore della prestazione che dà (OPC art. 17b lett. a). Per un immobile è determinante il valore venale (OPC art. 17a cpv. 5).
Il recupero è lentissimo
L’importo considerato «rinunciato» si riduce di soli CHF 10’000 all’anno (OPC art. 17e cpv. 1). E l’importo viene riportato invariato al 1° gennaio dell’anno successivo alla rinuncia, e solo dopo comincia a ridursi (OPC art. 17e cpv. 2). Su una somma di trecentomila franchi non sono trent’anni: sono di più. Per una persona di ottant’anni, in pratica, è permanente.
Non c’è prescrizione
Per questa forma di rinuncia non esiste alcun termine di prescrizione. E per chi percepisce una rendita di vecchiaia AVS il periodo di osservazione del dispendio eccessivo copre anche i dieci anni precedenti la nascita del diritto alla rendita (LPC art. 11a cpv. 4).
Anche a prezzo corretto, la sua posizione peggiora
Questa è la parte che dobbiamo dirle con la massima chiarezza, perché è controintuitiva. Sei meccanismi si sommano: non si compensano fra loro.
| Il meccanismo | Che cosa produce | Base legale |
|---|---|---|
| La soglia del 90% | Vi è rinuncia a elementi patrimoniali se la controprestazione che lei riceve equivale a meno del 90% del valore della prestazione che dà. Per un immobile è determinante il valore venale. | OPC art. 17b lett. a; OPC art. 17a cpv. 5 |
| Il recupero è lentissimo | L’importo considerato «rinunciato» si riduce di soli CHF 10’000 all’anno, e viene prima riportato invariato al 1° gennaio dell’anno successivo alla rinuncia. Per una persona di ottant’anni, in pratica, è permanente. | OPC art. 17e cpv. 1 e cpv. 2 |
| Il capitale incassato entra nella sostanza | Per chi percepisce una rendita di vecchiaia, un decimo all’anno della sostanza che supera le franchigie — CHF 30’000 per una persona sola, CHF 50’000 per una coppia — è computato come reddito determinante. | LPC art. 11 cpv. 1 lett. c |
| L’usufrutto è a sua volta un reddito | Il valore annuo di un usufrutto o di un diritto di abitazione è reddito computabile. | LPC art. 11 cpv. 1 lett. b |
| La franchigia del proprietario si perde | La franchigia di CHF 112’500 sull’immobile che si abita spetta soltanto a chi ne è proprietario. Dopo la vendita lei è usufruttuario: la perde. | LPC art. 11 cpv. 1 lett. c 2ª frase; OPC art. 17 cpv. 3 |
| Il controllo risale lontano | Per chi percepisce una rendita di vecchiaia AVS il periodo di osservazione copre anche i dieci anni precedenti la nascita del diritto alla rendita. E per questa forma di rinuncia non esiste alcun termine di prescrizione. | LPC art. 11a cpv. 4 |
Le franchigie e il recupero annuo sono importi di legge, non ordini di grandezza. Cambiano quando cambia la legge: questa pagina è aggiornata al 22 settembre 2026.
Fonte: OPC art. 17 cpv. 3, 17a cpv. 5, 17b lett. a, 17e; LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c, art. 11a cpv. 4
Conclusione, senza giri di parole: la vendita della nuda proprietà peggiora quasi sempre la sua posizione rispetto alle prestazioni complementari, anche a un prezzo pienamente corretto.
Cosa fare, in concreto
- Prima di firmare, chieda una simulazione scritta alla sua cassa di compensazione cantonale. È gratuita ed è il loro mestiere. Se preferisce, la prepariamo insieme e ci andiamo insieme.
- Se percepisce già le prestazioni complementari, ne parli anche con Pro Senectute, che offre consulenza gratuita e non ha alcun rapporto con noi.
- Se il conto non torna, non venda. Glielo diciamo noi per primi.
Fonti:OPC art. 17 cpv. 3, art. 17a cpv. 5, art. 17b lett. a, art. 17d cpv. 3 lett. b n. 1, art. 17e · LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c, art. 11a cpv. 4Pagina aggiornata il 2026-09-22
L’imposta sugli utili immobiliari è dovuta il giorno della firma
In Ticino la vendita paga l’imposta sugli utili immobiliari (LT art. 124 segg.). L’aliquota scende con gli anni di possesso: dal 31% entro un anno al 4% oltre i trent’anni (LT art. 139).
Non arriva mai a zero. Se ha letto altrove che in Ticino dopo venticinque o trent’anni non si paga nulla, era un’informazione sbagliata.
L’imposta è dovuta il giorno della firma, non quando le fa comodo, e si calcola sull’intera operazione: la cessione della nuda proprietà con riserva d’usufrutto è soggetta all’imposta, con il cosiddetto metodo netto.
| Voce | Misura | Base legale |
|---|---|---|
| Imposta sugli utili immobiliari | Dal 31% (entro un anno di possesso) al 4% (oltre trent’anni). Mai zero. | LT art. 124 segg. e art. 139 |
| Tassa di iscrizione del trapasso | 11‰ (= 1,1%) sotto CHF 2’000’000, 13‰ (= 1,3%) sopra. | LTORF art. 11 cpv. 1 |
| Iscrizione della sua servitù (usufrutto o diritto di abitazione) | Tassa fissa da CHF 50 a CHF 500. | LTORF art. 19 cpv. 1 |
| Onorario notarile | Non pubblichiamo una percentuale: non è una norma uniforme. Se lo faccia dire dal notaio. | — |
Chi paga la tassa di trapasso si negozia e si scrive nell’atto: se lo faccia mettere per iscritto.
Fonte: LT art. 124 segg. e art. 139; LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1 e art. 19 cpv. 1
La pagina completa sulle imposte in Ticino
Fonti:LT art. 124 segg. e art. 139 (Cantone Ticino) · LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1 e art. 19 cpv. 1Pagina aggiornata il 2026-09-22
Se l’ipoteca passa a noi, la sua imposta sulla sostanza può aumentare
Sembra un dettaglio tecnico ed è invece una voce che si sente ogni anno.
Se nell’operazione l’ipoteca viene estinta o trasferita a noi, lei perde un debito deducibile dalla sostanza imponibile. Nello stesso momento il capitale incassato si aggiunge alla sua sostanza. E la sostanza gravata da usufrutto resta comunque computata a lei (LT art. 40 cpv. 2).
Risultato possibile: la sua imposta sulla sostanza aumenta, anche in misura non trascurabile, mentre il suo reddito da valore locativo resta.
Lo verifichi con il suo fiduciario prima di firmare. È una delle tre domande che consigliamo di fargli.
Base legale:LT art. 40 cpv. 2 (Cantone Ticino)
I suoi eredi riceveranno meno
Non addolciamo: al posto della casa, nella sua successione ci sarà il capitale incassato, meno quanto ne avrà speso vivendo. Se vive a lungo e spende, ai suoi eredi resterà poco.
Dal 1° gennaio 2023 la legittima è la metà della quota ereditaria (CC art. 471), e i legittimari possono agire in riduzione dopo la morte (CC art. 522 cpv. 1). Una vendita a prezzo corretto e documentato regge; una vendita di favore è attaccabile senza limiti di tempo se fatta per eludere la legittima (CC art. 527 n. 4).
È anche il motivo per cui le chiediamo di parlarne con i suoi figli prima, non di comunicarglielo dopo.
Parlarne in famiglia: una pagina fatta per essere letta in due
Fonti:CC art. 471, art. 522 cpv. 1, art. 527 n. 4 · CC art. 16 e 18, art. 416 cpv. 1 n. 4Pagina aggiornata il 2026-09-22
I sette segnali di un montaggio sbagliato
Li scriviamo sapendo che li può usare anche contro di noi. È il senso di scriverli.
- Le chiedono di firmare il giorno stesso, o le dicono che l’offerta scade fra pochi giorni.
- Le chiedono coordinate bancarie o documenti d’identità prima dell’atto notarile.
- Il notaio lo sceglie il compratore, o insistono perché usi «il loro».
- Non le mostrano il calcolo, o le dicono che «è una formula riservata». Se non glielo fanno verificare da un terzo, il problema è il calcolo.
- Le fanno domande sulla salute, sulle terapie, sul fumo, o le propongono una visita medica.
- Usano coefficienti italiani o francesi per una casa in Svizzera, o parlano di «nuda proprietà al 70% secondo le tabelle» senza dire quali.
- Non trova l’indirizzo, il numero IDE o i nomi delle persone. Se una società non è su zefix.ch, non esiste.
Un ottavo, che vale per tutti: se le mettono fretta, si fermi. Nessuna operazione immobiliare seria ha bisogno della sua firma entro venerdì.
Il nostro numero IDE è CHE-000.000.000 e il nostro indirizzo è Via Nassa 00, 6900 Lugano. Li verifichi prima di chiamarci, non dopo.
Quando la nuda proprietà NON è la soluzione giusta per lei
- Se percepisce o potrebbe percepire le prestazioni complementari. È il primo caso, ed è il più frequente.
- Se ha meno di 68 anni. La parte che le spetterebbe è bassa e la decisione è definitiva.
- Se le serve una somma modesta per una spesa precisa. Un tetto, un bagno, un montascale: ci sono strade più semplici, e alcune non passano da noi.
- Se pensa di trasferirsi. Se non è sicuro di voler restare in quella casa per molti anni, una vendita classica le rende di più.
- Se la sua famiglia è in conflitto su questa casa. Un’operazione irreversibile dentro un conflitto finisce in causa. Preferiamo non comprare.
- Se non ha capito il contratto. Non firmi. Torni dal notaio, o non lo faccia affatto.
- Se un suo figlio è disposto a comprarla. Quasi sempre è la soluzione migliore per la famiglia. In quel caso vi diamo il nostro calcolo e ci facciamo da parte.
Cosa facciamo noi per ridurre questi rischi
- Perizia indipendente, pagata da noi, vincolante per entrambi. Il valore non lo decidiamo noi.
- Calcolo aperto, con tavole pubbliche, consegnato per esteso in PDF perché lo rifaccia il suo notaio. Il metodo è pubblicato per intero.
- Controllo sulle prestazioni complementari già nel calcolatore, con l’avviso che scatta da solo quando la controprestazione scende sotto il 90% del valore venale (OPC art. 17b lett. a).
- Offerta valida e invariata trenta giorni, e mai una firma il giorno stesso.
- Notaio scelto da lei, sempre.
- Invito scritto a farsi accompagnare da un familiare, da un notaio indipendente o da un fiduciario, e il rinvio a Pro Senectute per un parere neutrale.
- Pubblico inventario dello stato dell’immobile al momento dell’atto, se lo desidera, a spese comuni (CC art. 763). Lo consigliamo.
- Ripartizione degli oneri scritta nell’atto, riga per riga. Le regole del Codice civile sono dispositive (CC art. 765 e 778): quello che conta è quello che c’è scritto.
- Le consigliamo l’usufrutto invece del diritto di abitazione, pur sapendo che il secondo ci costerebbe meno.
- Non le chiediamo nulla sulla sua salute, né il numero AVS, né coordinate bancarie prima dell’atto.
I nostri sette impegni, datati e firmati
Base legale:CC art. 763, 765, 778; OPC art. 17b lett. a
Si faccia accompagnare: Pro Senectute, il suo notaio, il suo fiduciario
Noi non siamo neutrali: siamo l’acquirente. Faccia verificare quello che scriviamo da qualcuno che non ha niente da guadagnarci.
- Il suo notaio — che sceglie lei
- Per l’atto, il Registro fondiario e le clausole.
- Il suo fiduciario
- Per l’imposta sugli utili immobiliari, per l’imposta sulla sostanza e per l’effetto del capitale incassato.
- La sua cassa di compensazione cantonale
- Per la simulazione scritta delle prestazioni complementari. È gratuita.
- Pro Senectute Ticino e Moesano
- Per un parere del tutto neutrale e gratuito. Non ha alcun rapporto con noi, e proprio per questo vale la pena sentirla.
Non decida da solo. Ne parli con i suoi figli, o con una persona di cui si fida. Se uno di loro le sconsiglia di vendere, dia retta a lui e non a noi: preferiamo una persona ben consigliata che ci dice di no a una persona mal consigliata che ci dice di sì.
Ha una domanda su quello che ha appena letto?
Ci chiami. Rispondiamo anche alle domande che ci mettono in difficoltà: è più o meno da quello che si riconosce un interlocutore serio. Su questa pagina non c’è nessun modulo e nessun pulsante di iscrizione: non è fatta per quello.
Ci chiami
Se preferisce scrivere: info@nuda-proprieta.ch. Risponde una persona, non un centralino.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch
Questa pagina le è stata utile? La può stampare: è fatta per essere letta su carta, discussa in famiglia e portata dal notaio.
Fonti:CO art. 40a cpv. 1 e art. 40c lett. a · CC art. 16, 18, 416 cpv. 1 n. 4, 471, 522 cpv. 1, 527 n. 4, 763, 765, 778 · OPC art. 17 cpv. 3, 17a cpv. 5, 17b lett. a, 17d cpv. 3 lett. b n. 1, 17e · LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c, art. 11a cpv. 4 · LT art. 40 cpv. 2, art. 124 segg., art. 139; LTORF, RL 216.200, art. 11 cpv. 1 e art. 19 cpv. 1 (Cantone Ticino)Pagina aggiornata il 2026-09-22
Pagina pubblicata in applicazione della LCD art. 3 cpv. 1 lett. i: tacere i pericoli inerenti a una prestazione è di per sé un atto di concorrenza sleale. Sta nel menu principale e non nel piè di pagina. Contenuto aggiornato al 22 settembre 2026, per il Cantone Ticino. Descrive il diritto applicabile, non la sua situazione: non è una consulenza giuridica né fiscale.