Nuda proprietà in Ticino: come funziona davvero secondo il diritto svizzero
Questa pagina spiega, dall’inizio, che cosa succede quando si vende la nuda proprietà di una casa in Ticino: quali documenti si firmano, chi paga che cosa, quali imposte si pagano e quali diritti restano a chi vende. È lunga perché la materia lo è. La può stampare.
Non diamo per scontato che lei sappia di cosa parliamo. In Ticino quasi nessuno lo sa, e non è una colpa: è che nessuno lo spiega. Cominciamo dall’inizio, e arriviamo alle imposte.
Cos’è la nuda proprietà
La nuda proprietà è la proprietà di un immobile senza il diritto di usarlo. Chi vende la nuda proprietà cede la casa ma si riserva l’usufrutto: continua ad abitarci a vita. In Svizzera l’operazione si chiama vendita con riserva di usufrutto (CC art. 745 segg.).
Detto in una riga sola: lei incassa oggi il valore della casa, meno il valore del diritto che si tiene, e resta a casa sua per tutta la vita.
Base legale:CC art. 745 segg. (Codice civile svizzero)
In Svizzera non è un contratto a sé: è vendita con riserva di usufrutto
Non è un cavillo: è la ragione per cui le guide italiane e i simulatori francesi danno risultati che qui non stanno in piedi.
In diritto svizzero non esiste un contratto tipizzato che si chiami «nuda proprietà». Esiste una normale compravendita immobiliare (CO art. 216 cpv. 1), che richiede l’atto pubblico notarile, nella quale il venditore si riserva un diritto reale limitato sul fondo: l’usufrutto (CC art. 745 segg.) oppure il diritto di abitazione (CC art. 776 segg.). Il trasferimento della proprietà avviene con l’iscrizione a Registro fondiario (CC art. 656 cpv. 1 e 657 cpv. 1); anche l’usufrutto nasce con l’iscrizione (CC art. 746 cpv. 2).
Da questo discende tutto il resto: chi paga le spese, che cosa succede se l’acquirente rivende, che cosa succede se l’acquirente fallisce, e come si calcola il prezzo.
Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1, 657 cpv. 1, 745 segg., 746 cpv. 2, 776 segg.Pagina aggiornata il 2026-09-22
Le basi legali: CC art. 745 segg. e 776 segg.
| Che cosa | Dove sta scritto | In parole semplici |
|---|---|---|
| L’usufrutto vale contro chiunque | CC art. 746 cpv. 1 | Anche se la casa viene rivenduta dieci volte, il suo diritto resta. Anche se l’acquirente fallisce, i suoi creditori trovano un immobile gravato dal suo usufrutto. |
| L’usufrutto finisce con la morte dell’usufruttuario | CC art. 749 cpv. 1; CC art. 748 cpv. 2 | Non si eredita. Alla sua morte il proprietario chiede la cancellazione dal registro: non serve un nuovo atto. |
| Con l’usufrutto lei paga manutenzione ordinaria, amministrazione, interessi dei debiti che gravano il fondo, imposte e tasse | CC art. 765 cpv. 1 | Continua a gestire casa sua come prima. |
| e i premi assicurativi, con assicurazione stipulata a favore del proprietario | CC art. 767 | Da scrivere nell’atto. |
| I lavori importanti di conservazione restano al proprietario | CC art. 765 cpv. 3; CC art. 764 cpv. 2 e 3 | Il tetto è nostro. |
| Entrambe le parti possono chiedere in ogni momento un pubblico inventario, a spese comuni | CC art. 763 | È una garanzia reciproca. Lo consigliamo. |
Sono le regole di legge. Valgono solo se l’atto non dispone altrimenti: vedi l’avvertenza qui sotto.
Fonte: Codice civile svizzero, art. 746, 748, 749, 763, 764, 765, 767
Fonte:CC art. 746 cpv. 1, 748 cpv. 2, 749 cpv. 1, 763, 764 cpv. 2 e 3, 765, 767, 778Pagina aggiornata il 2026-09-22
Perché servono l’atto pubblico notarile e l’iscrizione a Registro fondiario
In Svizzera un immobile non cambia proprietario con una scrittura privata. Serve l’atto pubblico notarile (CO art. 216 cpv. 1) e serve l’iscrizione a Registro fondiario (CC art. 656 cpv. 1). Senza queste due cose non è successo niente, giuridicamente.
È una protezione, e vale soprattutto per lei. Il notaio è un pubblico ufficiale: verifica l’identità delle parti, la loro capacità, il contenuto dell’atto, l’assenza di gravami non dichiarati, e cura il pagamento. Il Registro fondiario è pubblico: chiunque, anche i suoi figli, può chiedere l’estratto e vedere scritto nero su bianco che su quel fondo esiste un usufrutto a suo favore.
Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 e 657 cpv. 1
Le tre differenze che rendono inutili le guide italiane
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Il codice è un altro. L’usufrutto svizzero è retto dal Codice civile svizzero, articoli 745 e seguenti. Le regole su chi paga cosa, sulla cedibilità dell’esercizio, sull’estinzione, sono diverse da quelle italiane.
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I coefficienti sono altri. Le tabelle ministeriali italiane pubblicate ogni anno non hanno alcun valore in Svizzera. Qui la prassi applica le tavole di capitalizzazione svizzere Stauffer–Schätzle–Weber, con il tasso del 3,5% applicato dal Tribunale federale dal 1946 e confermato da ultimo nel 2022 (4A_116/2022). Le riportiamo per confronto nella pagina sul metodo, dichiarando che non si applicano.
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Le imposte sono altre. In Ticino l’operazione paga l’imposta sugli utili immobiliari (LT art. 124 segg. e art. 139) e la tassa di iscrizione del trapasso (LTORF art. 11). Le imposte italiane con cui viene spesso confusa non esistono in Svizzera: hanno altri nomi, altre basi di calcolo e altri destinatari.
La pagina completa sulle imposte in Ticino
Fonti:CC art. 745 segg. (Codice civile svizzero) · LT art. 124 segg. e art. 139 (Cantone Ticino) · LTORF, RL 216.200, art. 11 · Tribunale federale, tasso del 3,5%: BGE 125 III 312; 4A_116/2022 del 13.9.2022Pagina aggiornata il 2026-09-22
Chi paga cosa dopo la vendita
| Voce | Con l’usufrutto | Con il diritto di abitazione |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria | Lei (CC art. 765 cpv. 1). | Lei, ma solo se il diritto è esclusivo di ogni altro (CC art. 778 cpv. 1). |
| Riparazioni importanti di conservazione | Noi (CC art. 765 cpv. 3). | Noi. |
| Imposte e tasse sull’immobile | Lei (CC art. 765 cpv. 1). | Noi (CC art. 778). |
| Interessi dei debiti che gravano il fondo | Lei (CC art. 765 cpv. 1). | Noi. |
| Premi assicurativi | Lei, con polizza a favore del proprietario (CC art. 767). | Noi. |
| Può affittare? | Sì, se l’atto non lo esclude (CC art. 758). | No (CC art. 776 cpv. 2). |
| Se entra definitivamente in casa anziani | L’usufrutto resta. | Il diritto si estingue di pieno diritto. |
Regole dispositive: quello che conta è quello che è scritto nell’atto. Le faccia elencare voce per voce dal suo notaio.
Fonte: CC art. 758, 765, 767, 776 cpv. 2, 778
Queste due colonne sono la ragione per cui il diritto di abitazione vale di più dell’usufrutto e la parte che le potremmo pagare sarebbe quindi più bassa. Le consigliamo lo stesso l’usufrutto, e le spieghiamo perché nella pagina apposita — dichiarando che la raccomandazione ci costa.
Base legale:CC art. 758, 765, 767, 776 cpv. 2, 778
Quanto è diffusa in Ticino: due annunci su oltre 10’000
In Ticino, su oltre diecimila annunci immobiliari, se ne trovano due di nuda proprietà. Non perché sia vietata: perché quasi nessuno sa che esiste. Un fiduciario ticinese, intervistato dal Corriere del Ticino, l’ha detto così: tutti quelli che hanno chiamato non avevano idea di cosa fosse. Il tema, in Ticino, è ancora un semi-tabù.
Per questo abbiamo scritto un sito che spiega prima di proporre. Se dopo averlo letto decide che non fa per lei, il sito ha fatto comunque il suo lavoro.
Vale la pena aggiungere un numero di contesto: in Svizzera circa 450’000 abitazioni di proprietà sono in mano a economie domestiche con più di 65 anni — il 37,7% di tutti i proprietari, secondo l’Ufficio federale di statistica. Quasi mezzo milione di case, e in Ticino due annunci. La differenza non è la domanda: è l’informazione.
Fonti:Corriere del Ticino (due inserzioni su oltre 10’000 annunci; «ancora un semi-tabù») · Ufficio federale di statistica: 37,7% dei proprietari sono economie domestiche over 65Pagina aggiornata il 2026-09-22
Domande frequenti
Posso vendere casa e continuare ad abitarci? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Sì. In Svizzera si può, si fa davanti al notaio ed è previsto dal Codice civile svizzero. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: lei vende l’immobile e si riserva, per tutta la vita, il diritto di abitarci. Il diritto viene iscritto a Registro fondiario.
Posso essere mandato via da casa mia dopo la vendita? Mostra la risposta Nascondi la risposta
No. L’usufrutto è un diritto reale, opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1): vale contro noi, contro un futuro proprietario e contro i nostri creditori. Si estingue solo con la sua morte (CC art. 749 cpv. 1). Chieda l’estratto del suo fondo all’ufficio del registro fondiario: è pubblico.
Come faccio a verificare che siete una società vera? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Digiti il nostro numero IDE CHE-000.000.000 su zefix.ch, il registro federale delle imprese: vedrà ragione sociale, sede e persone con diritto di firma. Poi passi al nostro indirizzo, Via Nassa 00, 6900 Lugano: c’è una porta e un campanello.
I miei figli possono impugnare la vendita dopo la mia morte? Mostra la risposta Nascondi la risposta
I legittimari possono agire in riduzione dopo la morte, anche contro liberalità fatte fra vivi (CC art. 522 cpv. 1). Le alienazioni fatte con manifesta intenzione di eludere la legittima sono riducibili senza limiti di tempo (CC art. 527 n. 4). Una vendita a prezzo corretto e documentato da perizia regge; una vendita di favore no. È uno dei motivi per cui insistiamo sulla perizia indipendente.
Quanto costa iscrivere il mio usufrutto a Registro fondiario? Mostra la risposta Nascondi la risposta
In Ticino l’iscrizione di una servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1). È una delle ragioni per cui in Ticino non ha senso rinunciare all’iscrizione per risparmiare: non c’è nulla da risparmiare.
Chi paga se si rompe il tetto o la caldaia? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Le riparazioni importanti di conservazione sono a carico del proprietario, cioè nostro (CC art. 765 cpv. 3, CC art. 764 cpv. 2 e 3). La manutenzione ordinaria resta a lei. Il confine fra le due cose va scritto nell’atto, con esempi concreti: è la parte che genera più discussioni ed è quella su cui conviene essere precisi.
Le venticinque domande, comprese quelle scomode, sono sulla pagina domande frequenti. Le parole tecniche sono spiegate nel glossario.
Non decida da solo
Ne parli con i suoi figli, o con una persona di cui si fida. Porti la nostra proposta al suo notaio o al suo fiduciario prima di firmare: è quello che consigliamo a tutti, anche quando questo ci fa perdere il cliente.
Per un parere neutrale e gratuito, si rivolga a Pro Senectute Ticino e Moesano: non ha alcun rapporto con noi, e proprio per questo vale la pena sentirla.
Prima di tutto il resto, però, legga che cosa ci perde: è la pagina che le sconsigliamo di saltare.
Il passo successivo, se lo vuole fare
Il calcolo compare subito, sulla pagina, senza indirizzo e-mail e senza impegno. Se preferisce parlare con una persona, il telefono è più semplice: sono dieci minuti. Questo passo non la impegna a nulla. Può fermarsi in qualsiasi momento, senza costi e senza doversi giustificare.
Faccia il calcolo Come calcoliamo
Ci chiami
Se preferisce scrivere: info@nuda-proprieta.ch. Risponde una persona, non un centralino.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch
Questa pagina le è stata utile? La può stampare: è fatta per essere letta su carta e discussa con i suoi familiari. Se ha una domanda che qui non trova, ce la faccia al telefono. Rispondiamo anche alle domande di chi poi non vende.
Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 522 cpv. 1, 527 n. 4, 656 cpv. 1, 657 cpv. 1, 745 segg., 746, 748 cpv. 2, 749 cpv. 1, 758, 763, 764, 765, 767, 776 segg., 778 · LTORF, RL 216.200, art. 11 (soglia di CHF 2’000’000) e art. 19 cpv. 1 · LT art. 124 segg. e art. 139 (Cantone Ticino)Pagina aggiornata il 2026-09-22
Questa pagina descrive il diritto applicabile, non la sua situazione. La faccia verificare dal notaio che sceglie lei e dal suo fiduciario: serve esattamente a questo. Contenuto aggiornato al 22 settembre 2026, per il Cantone Ticino.