Vendere casa e continuare ad abitarci: si può, ed ecco come

Punto 2

---

Sì, è legale, e si fa dal notaio

L’atto lo redige e lo legge un notaio ticinese, scelto da lei. Nello stesso atto ci sono due cose: la vendita dell’immobile a noi, e la riserva dell’usufrutto a suo favore. Il notaio iscrive entrambe a Registro fondiario lo stesso giorno. Da quel momento chiunque chieda l’estratto del fondo legge che la casa è nostra e che su quella casa esiste il suo usufrutto.

Il pagamento passa dal notaio. Lei non ci dà coordinate bancarie prima dell’atto, e noi non gliele chiediamo mai.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 e 657 cpv. 1

Punto 4

---

Cosa resta suo, nero su bianco

• Le chiavi. Tutte.
• Il diritto di abitare la casa fino alla fine della sua vita, iscritto a Registro fondiario e opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1).
• Il diritto di decidere chi entra e chi no. Noi non abbiamo un mazzo di chiavi e non abbiamo diritto di visita se non nei casi e nei modi scritti nell’atto.
• I suoi mobili, i suoi animali, il suo orto, la sua cantina.
• La possibilità di ospitare chi vuole, per il tempo che vuole.
• La possibilità di affittare, se un giorno le servisse (CC art. 758, se l’atto non lo esclude).
• Il diritto di chiedere in ogni momento un pubblico inventario dello stato dell’immobile, a spese comuni (CC art. 763).

Base legale:CC art. 746 cpv. 1, 758, 763

Punto 6

---

Quanto incassa e quando

Incassa una volta sola, il giorno dell’atto, per il tramite del notaio.

L’importo è il valore di mercato dell’immobile meno il valore capitalizzato dell’usufrutto che si riserva. Quel valore dipende da due numeri soltanto: l’età di chi si riserva il diritto e il valore dell’immobile.

A settant’anni la parte che le spetterebbe è più bassa; a ottantacinque è molto più alta. Non è una trattativa: è aritmetica, e gliela mostriamo per intero.

Faccia il calcolo Come calcoliamo, con esempi ticinesi

Fonti:Tavole di capitalizzazione svizzere Stauffer–Schätzle–Weber · Tasso del 3,5% del Tribunale federale: BGE 125 III 312; 4A_116/2022 del 13.9.2022 (tasso del diritto della responsabilità civile) · Pagina aggiornata il 2026-09-22

Punto 8

---

Le paure legittime, una per una

Le scriviamo con le parole con cui ce le dicono al telefono. Nessuna è «girata»: dove la risposta onesta è sfavorevole, la scriviamo sfavorevole.

«E se poi mi mandano via da casa mia?»

È la paura numero uno, ed è legittima. La risposta sta in due articoli del Codice civile svizzero. L’usufrutto è un diritto reale, non un contratto fra lei e noi: è opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1). Vale contro noi, contro chi comprasse la casa da noi, contro i nostri creditori, contro chiunque subentrasse in qualsiasi modo. Se domani fallissimo, il curatore troverebbe un immobile gravato dal suo usufrutto e non potrebbe farci niente.

L’usufrutto finisce solo con la sua morte (CC art. 749 cpv. 1). Non finisce con un ricovero, non finisce se lei si trasferisce per un periodo, non finisce se cambia idea su di noi. E non deve fidarsi di noi sulla parola: chieda l’estratto del suo fondo all’ufficio del registro fondiario del suo circondario. È pubblico. Lo faccia fare anche a un suo figlio, il giorno dopo l’atto.

«Come faccio a sapere che non è una truffa?»

Ha ragione a diffidare, e non lo diciamo per compiacerla: il Cantone e le polizie cantonali hanno scritto agli anziani proprio per metterli in guardia. Il sospetto, qui, è un comportamento corretto. Quindi non le chiediamo di fidarsi. Le diamo gli strumenti per controllare.

1. Il nostro numero IDE è CHE-000.000.000. Lo digiti su zefix.ch, il registro federale delle imprese. Vedrà ragione sociale, sede e persone con diritto di firma. Se un’azienda non c’è, non esiste.
2. Il nostro indirizzo è Via Nassa 00, 6900 Lugano , con una porta e un campanello. Passi a vedere, anche senza avvisare.
3. Il notaio lo sceglie lei. Questo è il punto decisivo: un truffatore non può permettersi un notaio scelto dalla vittima.
4. Non le chiediamo mai coordinate bancarie né documenti d’identità prima dell’atto, e non le chiediamo di firmare il giorno dell’incontro.
5. I nostri impegni sono scritti, firmati e datati, in un PDF che può portare dal notaio. Legga i nostri sette impegni.

Se un giorno qualcuno le proponesse la stessa operazione senza uno di questi cinque punti, quello è il momento di chiudere la porta.

«I miei figli non saranno d’accordo. Sto rubando la loro eredità.»

Giuridicamente la questione è semplice: se è capace di discernimento, dispone liberamente dei suoi beni fra vivi. Non serve il consenso dei figli, e non glielo chiederemo mai. Umanamente non è semplice per niente, e fingere il contrario sarebbe offensivo.

La prima cosa che aiuta la conversazione: molte famiglie scelgono questa strada proprio per i figli — per aiutarli quando serve, a quarant’anni con un mutuo e dei bambini, invece che a sessantacinque. In Ticino il passaggio di denaro in linea diretta è esente da imposta di successione e di donazione (LT art. 154 cpv. 1 lett. f).

La seconda: i suoi figli restano legittimari. Dopo la sua morte possono agire in riduzione (CC art. 522 cpv. 1), e se un’alienazione fosse stata fatta con manifesta intenzione di eludere la legittima sarebbe riducibile senza limiti di tempo (CC art. 527 n. 4). È un’altra ragione per cui il prezzo deve essere corretto e documentato: protegge anche loro.

Parlarne in famiglia — la pagina da leggere in due

«E se muoio fra due anni? Ho regalato la casa.»

Non le diremo che non è così. È così.

Il prezzo si calcola su una durata attesa, cioè su una media statistica. Se lei vive molto meno della media, avrà venduto a un prezzo che, con il senno di poi, era basso. Se vive molto più della media, avremo comprato a un prezzo che, con il senno di poi, era alto. Il rischio è simmetrico e non lo possiamo togliere: è la natura dell’operazione.

Quello che possiamo fare, e facciamo, è che la media non sia arbitraria: le tavole sono pubbliche, il tasso è quello del Tribunale federale, e il calcolo glielo consegniamo per esteso. Le mostriamo anche la speranza di vita residua pubblicata dall’Ufficio federale di statistica per la sua età: a 65 anni è di 20,4 anni per un uomo e 23,0 per una donna. Non la nascondiamo.

Se questo rischio le pesa più del beneficio, non faccia l’operazione. È una risposta legittima, e a noi va benissimo.

«Se vendete la casa a qualcun altro, io che fine faccio?»

Nessuna. Possiamo rivendere la nuda proprietà: è nostra. Ma la vendiamo così com’è, cioè gravata dal suo usufrutto, che resta iscritto a Registro fondiario ed è opponibile a chiunque (CC art. 746 cpv. 1). Chi comprasse da noi comprerebbe esattamente quello che abbiamo comprato noi: una casa in cui abita lei.

Lo stesso vale nel caso peggiore, il nostro fallimento: l’usufrutto non è un credito verso di noi, è un diritto sulla cosa. I creditori non lo possono toccare. Se vuole una garanzia in più, ne parli con il suo notaio: si possono iscrivere altre annotazioni a sua tutela. Ci siamo sempre e volentieri.

«E se un giorno devo andare in casa anziani? Ho pagato per niente?»

Con l’usufrutto no: il diritto resta e può affittare la casa per pagare la retta (CC art. 758). Con il diritto di abitazione sì: si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo (Camera dei notai di Ginevra, 25.10.2021). È il motivo per cui le consigliamo l’usufrutto, pur sapendo che per noi il diritto di abitazione sarebbe più conveniente. La spiegazione completa è nella pagina sul diritto da riservarsi.

Fonti:CC art. 522 cpv. 1, 527 n. 4, 746 cpv. 1, 749 cpv. 1, 758, 776 cpv. 2 · LT art. 154 cpv. 1 lett. f (Cantone Ticino) · Ufficio federale di statistica 2024: speranza di vita a 65 anni, 20,4 anni (uomini) e 23,0 (donne) · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25.10.2021 · Pagina aggiornata il 2026-09-22

Altre domande che ci fanno spesso

Non decida da solo

Ne parli con i suoi figli, o con una persona di cui si fida. Porti la nostra proposta al suo notaio o al suo fiduciario prima di firmare: è quello che consigliamo a tutti, anche quando questo ci fa perdere il cliente.

Per un parere neutrale e gratuito, si rivolga a Pro Senectute Ticino e Moesano: non ha alcun rapporto con noi, e proprio per questo vale la pena sentirla.