Nuda proprietà ad Ascona: compriamo la sua, lei resta ad abitarci

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. Lei vende la proprietà e si tiene l’usufrutto, iscritto a Registro fondiario il giorno dell’atto: un diritto reale che vale contro chiunque, compreso un eventuale futuro proprietario (CC art. 746 cpv. 1).

Compriamo ad Ascona, Losone, Brissago e Ronco sopra Ascona. Compriamo a nome nostro, senza provvigione e senza intermediari.

Su questi immobili la media di zona non dice niente: due case a trecento metri l’una dall’altra possono valere cifre che non si assomigliano. Per questo il valore venale lo stabilisce un perito indipendente, il perito può sceglierlo lei, e la perizia la paghiamo noi.

Da lì in poi il metodo è pubblico: al valore venale si sottrae il valore del diritto che lei si tiene, calcolato con le tavole svizzere di capitalizzazione al tasso del 3,5% applicato dal Tribunale federale e confermato nel 2022 (sentenza 4A_116/2022). Il calcolo intero le viene consegnato per iscritto, e può farlo contestare da chi vuole.

Non le chiediamo nulla sulla sua salute: il calcolo dipende da età e sesso, parametri pubblicati. Veda come calcoliamo.

Ad Ascona guardiamo il borgo e le zone residenziali attorno; poi Losone, Brissago e Ronco sopra Ascona. Le pratiche del resto del Locarnese le trattiamo dalla pagina di Locarno.

Su patrimoni importanti la conversazione con i figli arriva sempre, e spesso arriva male. Le diamo i fatti, così può condurla lei.

Non serve il consenso dei figli. Chi è capace di discernimento dispone liberamente dei suoi beni fra vivi. Dal 1° gennaio 2023 la porzione legittima è della metà della quota ereditaria, e la legittima dei genitori è soppressa (CC art. 471).

Ma i legittimari possono agire in riduzione dopo la morte, anche contro le liberalità fra vivi (CC art. 522 cpv. 1). E le alienazioni fatte con manifesta intenzione di eludere la legittima sono riducibili senza alcun limite di tempo (CC art. 527 n. 4).

È la ragione pratica per cui non compriamo a basso prezzo: paghiamo il valore di mercato meno il valore del diritto che lei si tiene, e un prezzo calcolato, documentato dalla perizia e verificabile dal notaio protegge lei, protegge noi e protegge i suoi figli da una lite che nessuno vuole. Ed è anche la ragione per cui preferiamo che i figli sappiano: la pagina Parlarne in famiglia serve a quella conversazione, e possiamo venire a spiegarlo noi, con lei presente.

Due punti che riguardano la validità dell’atto, e che il notaio verificherà comunque: gli atti di chi è incapace di discernimento sono nulli, non annullabili (CC art. 16 e 18); e se la persona che vende è sotto curatela serve il consenso dell’autorità di protezione degli adulti per l’alienazione di fondi e la costituzione di oneri reali (CC art. 416 cpv. 1 n. 4).

Il notaio lo sceglie lei. Ascona fa capo all’Ufficio del registro fondiario di Locarno: è lì che viene iscritto il suo usufrutto, il giorno dell’atto.

L’iscrizione della servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1, RL 216.200). Le imposte cantonali sono nella pagina Imposte e notaio.

Porti la proposta dal suo notaio e dal suo fiduciario prima di firmare, e non firmi il giorno stesso: la nostra offerta resta valida e invariata trenta giorni. Per un parere neutrale e gratuito: Pro Senectute Ticino e Moesano.