Nuda proprietà a Bellinzona: compriamo la sua, lei resta ad abitarci
Compriamo la nuda proprietà di appartamenti e case nel Bellinzonese. Lei incassa il capitale il giorno dell’atto e continua ad abitare casa sua per tutta la vita. Su questa pagina le diciamo anche quando le conviene non farlo.
Atto davanti al notaio che sceglie lei, usufrutto iscritto a Registro fondiario.
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Sempre davanti al notaio
La vendita si fa per atto pubblico notarile. Non si firma altrove, e non si firma il giorno stesso.
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Iscritto a Registro fondiario
Il suo usufrutto è un diritto reale (CC art. 745 segg.): vale contro qualunque futuro proprietario.
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Il notaio lo sceglie lei
Non abbiamo un notaio «di fiducia» da proporle, e non lo avremo mai.
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Valutazione gratuita e scritta
Resta sua: può portarla al suo notaio, al suo fiduciario o alla sua banca.
Compriamo nel Bellinzonese
Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. In Svizzera non esiste un contratto che si chiami «nuda proprietà»: esiste una vendita immobiliare in cui lei si riserva l’usufrutto, davanti al notaio, con iscrizione a Registro fondiario.
Bellinzona è il capoluogo del Cantone e la sede dell’amministrazione cantonale: è anche la città dove, più che altrove, le persone che ci chiamano hanno già un interlocutore pubblico di riferimento per la loro situazione. Ci fa comodo: significa che quello che scriviamo qui è verificabile in giornata, da qualcun altro.
Compriamo a nome nostro. Non siamo un’agenzia immobiliare e non esercitiamo mediazione per conto di terzi.
Quanto vale oggi una casa a Bellinzona
Il valore venale lo stabilisce un perito indipendente, e la perizia la paghiamo noi. Prima della perizia le mandiamo una valutazione scritta gratuita, basata sul valore che indica lei e sulle tavole svizzere di capitalizzazione.
Nessun prezzo medio per quartiere su questa pagina: non ne abbiamo uno che possiamo provare.
Il calcolo non chiede niente sulla sua salute: dipende dall’età e dal sesso, che sono parametri pubblicati. Il tasso applicato è il 3,5% usato dal Tribunale federale dal 1946 e confermato nel 2022 (sentenza 4A_116/2022) — il tasso del diritto della responsabilità civile, non un rendimento promesso a nessuno.
Fonte:Tribunale federale, sentenza 4A_116/2022 del 13 settembre 2022Pagina aggiornata il 2026-09-22
Comuni e quartieri in cui operiamo: Giubiasco, Sementina, Monte Carasso, Arbedo-Castione
Compriamo a Bellinzona e nei quartieri che facevano capo ai comuni vicini — Giubiasco, Sementina, Monte Carasso — oltre che ad Arbedo-Castione. Guardiamo anche le pratiche che arrivano dalle Tre Valli, una per una.
Questo elenco dice dove abbiamo già comprato, non dove siamo disposti a farlo.
Prestazioni complementari: il rischio di cui nessuno parla
È la parte che gli altri non scrivono, ed è la ragione per cui a diverse persone abbiamo detto di non vendere. La legge non guarda soltanto quanto le paghiamo: guarda anche che cosa succede al suo patrimonio dopo.
- La soglia del 90%. Vi è rinuncia patrimoniale se la controprestazione equivale a meno del 90% del valore della prestazione (OPC art. 17b lett. a). Per un immobile è determinante il valore venale (OPC art. 17a cpv. 5): ecco perché insistiamo sulla perizia indipendente e non su una stima nostra.
- Il recupero è lentissimo. L’importo computabile della sostanza cui si è rinunciato si riduce di soli CHF 10’000 all’anno (OPC art. 17e cpv. 1), e l’importo è riportato invariato al 1° gennaio dell’anno seguente la rinuncia e solo dopo ridotto (OPC art. 17e cpv. 2).
- Il diritto che si tiene conta come reddito. Il valore annuo di un usufrutto o di un diritto di abitazione è reddito computabile (LPC art. 11 cpv. 1 lett. b).
- Il capitale che incassa conta come sostanza. Per i rendisti di vecchiaia è computato a un decimo all’anno, oltre le franchigie di CHF 30’000 per le persone sole e CHF 50’000 per le coppie (LPC art. 11 cpv. 1 lett. c).
- La franchigia sull’immobile la perde. È il punto che non troverà scritto quasi da nessuna parte: quella franchigia spetta a chi è proprietario dell’immobile che abita. Dopo la vendita lei è usufruttuaria o usufruttuario, non più proprietario, e la perde. Che la distinzione sia voluta lo conferma il fatto che, dove il legislatore ha voluto comprendere entrambe le posizioni, ha scritto «proprietà o usufrutto» (OPC art. 17d cpv. 3 lett. b n. 1).
- Il periodo di osservazione è lungo. Per chi percepisce una rendita di vecchiaia AVS il periodo che l’autorità esamina copre anche i dieci anni precedenti la nascita del diritto alla rendita (LPC art. 11a cpv. 4).
La conseguenza va detta per intero, e la diciamo: l’operazione peggiora quasi sempre la sua posizione rispetto alle prestazioni complementari, anche a prezzo pienamente corretto.
Fonti:OPC art. 17a cpv. 5, art. 17b lett. a, art. 17d cpv. 3 lett. b n. 1, art. 17e cpv. 1 e 2 · LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c, art. 11a cpv. 4Pagina aggiornata il 2026-09-22
Il notaio e il Registro fondiario del circondario di Bellinzona
Il notaio lo sceglie lei. Il suo usufrutto viene iscritto presso l’Ufficio del registro fondiario di Bellinzona, competente per il circondario in cui si trova il fondo.
L’iscrizione della servitù costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500 (LTORF art. 19 cpv. 1, RL 216.200). Le altre imposte cantonali sono nella pagina Imposte e notaio.
Prima di firmare, porti la proposta dal suo notaio, dal suo fiduciario o da Pro Senectute Ticino e Moesano. Lo consigliamo a tutti, anche quando ci fa perdere la pratica. I nostri sette impegni scritti sono qui.
Fonte:LTORF art. 19 cpv. 1 (RL 216.200)Pagina aggiornata il 2026-09-22
Domande frequenti a Bellinzona
Vendere la nuda proprietà mi fa perdere le prestazioni complementari? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Può farle perdere o ridurre, e succede più spesso di quanto si creda. Pesano quattro cose: la soglia del 90% sulla controprestazione (OPC art. 17b lett. a), il recupero di soli CHF 10’000 all’anno sull’importo computabile (OPC art. 17e cpv. 1), il fatto che il valore annuo dell’usufrutto è reddito computabile (LPC art. 11 cpv. 1 lett. b), e la perdita della franchigia riservata a chi è proprietario dell’immobile che abita. Il conto va fatto prima, con il suo fiduciario o con il servizio cantonale competente.
Se mi pagate il valore giusto, il problema non si pone. Giusto? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Purtroppo no, e preferiamo dirlo. Anche a prezzo pienamente corretto la sua posizione rispetto alle prestazioni complementari di regola peggiora, perché cambia la natura di ciò che possiede: prima un immobile con la sua franchigia, dopo un capitale e un diritto, entrambi computabili. Il prezzo corretto evita la rinuncia patrimoniale, non l’effetto sul computo.
Chi può verificare la mia situazione senza avere interesse a vendermi qualcosa? Mostra la risposta Nascondi la risposta
Il servizio cantonale competente per le prestazioni complementari, il suo fiduciario, o Pro Senectute Ticino e Moesano. Nessuno dei tre ha rapporti con noi. Se preferisce, le prepariamo per iscritto i dati dell’operazione così come li porterebbe a loro.
Richieda la valutazione gratuita per un immobile a Bellinzona
Se percepisce prestazioni complementari lo scriva nel messaggio: è la prima cosa che guardiamo, prima ancora del valore dell’immobile.
I campi indicati come «obbligatorio» ci servono. Tutti gli altri sono facoltativi.
Preferisce parlarne a voce? Ci chiami
Risponde una persona, non un centralino. Rispondiamo anche alle domande di chi poi non vende, e se chiama fuori orario la richiamiamo noi, una volta sola.
Risponde una delle persone che trova nella pagina «Chi siamo», non un centralino.
Dal lunedì al venerdì, dalle 8.30 alle 18.00.
Preferisce scrivere? info@nuda-proprieta.ch
Le altre zone in cui compriamo
Questo elenco dice dove abbiamo già comprato, non dove siamo disposti a farlo. Il suo comune non c’è? Ci scriva o ci chiami.