Nuda proprietà: vendere ai figli o a un acquirente esterno? Vantaggi, rischi e imposte in Ticino

La risposta breve è questa: in Ticino vendere la nuda proprietà a un figlio conviene sul piano fiscale — coniuge, partner registrato, ascendenti e discendenti in linea diretta sono esenti da imposta di successione e di donazione — ma non conviene sul prezzo. Un prezzo «di famiglia» espone la vendita all’azione degli altri legittimari senza limiti di tempo e può farle perdere le prestazioni complementari. E tre cose non cambiano mai, chiunque sia l’acquirente: l’imposta sugli utili immobiliari resta dovuta, l’atto pubblico notarile serve comunque, l’iscrizione a Registro fondiario pure.

Scriviamo questo articolo sapendo che, se lo prende sul serio, in molti casi finirà per non venderci nulla. Un sito che nasconde l’alternativa più ovvia non merita fiducia su nient’altro.

Le tre strade, e perché non sono la stessa cosa

Una precisazione che evita metà dei malintesi: quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. Non esiste un «contratto di nuda proprietà» con regole proprie: esiste una compravendita in cui il venditore, nello stesso atto, si riserva l’usufrutto e continua ad abitare.

1. Vendere la nuda proprietà a un figlio. È una compravendita vera: c’è un prezzo e c’è un pagamento. Il figlio deve avere la liquidità, o ottenerla.
2. Donare la nuda proprietà a un figlio, riservandosi l’usufrutto. Non c’è pagamento: lei resta ad abitare ma non incassa nulla, quindi se il suo problema è la liquidità questa strada non lo risolve.
3. Vendere la nuda proprietà a un acquirente esterno, per esempio a noi: un prezzo, pagato in un’unica soluzione il giorno dell’atto, e nessun impatto sui rapporti di famiglia.

In tutti e tre i casi la struttura è la stessa: atto pubblico notarile, iscrizione a Registro fondiario, usufrutto iscritto a suo favore e opponibile a chiunque. Cambia la controparte, e cambiano le imposte. Il quadro generale è nella pagina nuda proprietà in Ticino.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 745 segg. · CC art. 746 cpv. 1

Il vantaggio fiscale ticinese del passaggio in famiglia

Esiste inoltre una franchigia generale annua sui primi CHF 10’000 netti, per beneficiario e per disponente. Attenzione a come la legge: è una franchigia annua generale, non un’esenzione per i «doni usuali», e la disposizione citata in molte pagine in rete è abrogata.

Sulle tasse di iscrizione a Registro fondiario la differenza è invece più sottile di quanto si creda: l’iscrizione di una donazione paga l’1,1%, quella di un trapasso a titolo oneroso l’11 per mille (cioè 1,1%) sotto CHF 2’000’000 e il 13 per mille (1,3%) sopra. Donare, da questo lato, non fa risparmiare granché. E se legge da qualche parte che «11 per mille» sarebbe lo 0,11%, quella pagina ha sbagliato di dieci volte.

Fonti:LT art. 154 cpv. 1 lett. f · LT art. 155 cpv. 2 · LTORF art. 14 · LTORF art. 11 cpv. 1 (RL 216.200)

Quello che non cambia, chiunque sia l’acquirente

• L’imposta sugli utili immobiliari è dovuta lo stesso. In Ticino va dal 31% al 4% secondo gli anni di possesso, non arriva mai a zero, ed è dovuta il giorno della firma: vendere a un figlio non la evita. La cessione della nuda proprietà con riserva d’usufrutto vi è soggetta, con il cosiddetto metodo netto.
• L’atto pubblico notarile e l’iscrizione a Registro fondiario servono comunque, anche fra padre e figlio. E il notaio lo sceglie il venditore.
• L’iscrizione del suo usufrutto costa una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500, in entrambi i casi.
• La ripartizione degli oneri va scritta nell’atto: le regole del Codice civile sono dispositive, e «fra noi ci si capisce» è la premessa di metà delle liti familiari.

Fonti:LT art. 139 · LT art. 124 segg. · LT art. 40 cpv. 2 · LTORF art. 19 cpv. 1 · CC art. 765 · CC art. 778

Se suo figlio non ha subito la liquidità

È la situazione più frequente, ed è quella su cui si legge il maggior numero di affermazioni senza fonte. Diciamo subito che cosa non troverà qui: non pubblichiamo cifre su quanto una banca sia disposta a prestare contro una nuda proprietà gravata da usufrutto, né percentuali di anticipo, né tassi. Non abbiamo una fonte da mostrarle riga per riga, e qui ogni numero porta accanto la sua: quella domanda va posta alla banca.

Quello che possiamo dirle è come si struttura il problema. Se il figlio paga a rate, lei diventa creditrice del prezzo, e quel credito va garantito: il venditore dispone di un’ipoteca legale sul fondo venduto, che però va iscritta. Un pagamento rateale non garantito, fra padre e figlio, è un credito che esiste solo finché tutto va bene.

Fonti:CC art. 837 cpv. 1 n. 1 · OPC art. 17b lett. a · OPC art. 17a cpv. 5 · LCD art. 13a

Il rischio che quasi nessuno nomina: il prezzo di favore

La conclusione è la stessa che vale per noi: anche una vendita in famiglia va fatta a valore documentato, con perizia indipendente e calcolo verificabile. Il vantaggio per il figlio sta nell’esenzione fiscale sul passaggio, non in un prezzo ridotto. Il calcolatore della nuda proprietà dà un ordine di grandezza in un minuto, e la pagina come calcoliamo mostra il metodo per intero, così che il vostro notaio possa rifare il conto.

Fonti:CC art. 527 n. 4 · CC art. 522 cpv. 1 · CC art. 471 · OPC art. 17b lett. a · OPC art. 17e cpv. 1

Il rischio che nessuno mette nei conti: la famiglia

Una vendita interna lega per molti anni due persone che hanno anche un rapporto affettivo. Il figlio diventa il suo nudo proprietario: è lui che sopporta i lavori importanti di conservazione, lei la manutenzione ordinaria, l’amministrazione, le imposte e tasse, i premi assicurativi e gli interessi dei debiti che gravano il fondo.

Finché tutto va bene non si nota. Si nota il giorno in cui va rifatto il tetto, o quando qualcuno divorzia, o quando un fratello chiede conto di com’è stato fissato il prezzo. Per questo consigliamo, soprattutto in famiglia: perizia indipendente, calcolo scritto, ripartizione degli oneri voce per voce e pubblico inventario al giorno dell’atto, a spese comuni.

Un’ultima avvertenza: se un giorno volesse poter affittare la casa le serve l’usufrutto, e serve che l’atto non escluda la facoltà di cederne l’esercizio. Il diritto di abitazione non si può cedere né si trasmette, e si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo in casa anziani.

Fonti:CC art. 763 · CC art. 765 cpv. 1 e 3 · CC art. 767 · CC art. 758 · CC art. 776 cpv. 2

Perché le pagine italiane su questo tema la porteranno fuori strada

Se cerca «meglio donare o vendere la nuda proprietà ai figli», quasi tutto quello che le comparirà davanti è scritto per il diritto italiano: coefficienti per fascia d’età fissati con decreto ministeriale, imposte di trasferimento che qui non esistono in quella forma, importi in euro. In Ticino nessuna di quelle regole si applica, e le conclusioni si ribaltano: quel ragionamento ignora l’imposta sugli utili immobiliari, la voce più pesante dell’operazione.

Anche i coefficienti sono una trappola. In Ticino ne esistono per valutare l’usufrutto ai fini di successione e donazione — un mezzo sotto i 50 anni, un quarto da 50 a 69 compiuti, un ottavo oltre i 69 — ma servono al fisco, non a fissare un prezzo: il valore economico del diritto riservato si calcola con le tavole svizzere, al tasso del Tribunale federale, che è il tasso del diritto della responsabilità civile.

Fonte:LT art. 144 cpv. 1

L’argomento è sviluppato nell’articolo i coefficienti italiani della nuda proprietà non valgono in Ticino.

Il confronto, voce per voce

Schema di orientamento. Il trattamento fiscale di una donazione con riserva di usufrutto va verificato con il suo fiduciario: non pubblichiamo una regola che non possiamo mostrarle scritta.

Fonte: LT art. 40 cpv. 2, 124 segg., 139, 154 cpv. 1 lett. f, 155 cpv. 2; LTORF art. 11 cpv. 1, 14, 19 cpv. 1; CC art. 471, 522 cpv. 1, 527 n. 4; OPC art. 17b lett. a

Quando le diciamo di vendere a suo figlio, e ci facciamo da parte

Ci sono però due casi in cui il passaggio in famiglia è la strada peggiore: un figlio che compra indebitandosi oltre le proprie forze, e un solo figlio che compra mentre gli altri non sono d’accordo. Qui il vantaggio fiscale non compensa nulla.

Le domande da fare prima di scegliere

Al notaio:

1. Come scriviamo la ripartizione degli oneri, voce per voce, comprese le spese di PPP?
2. La facoltà di cedere l’esercizio dell’usufrutto, cioè di affittare, è esclusa o no?
3. Come documentiamo il prezzo contro una futura azione di riduzione, e come iscriviamo la garanzia se il prezzo è pagato a rate?

Al fiduciario:

1. Quale aliquota di imposta sugli utili immobiliari risulta con i miei anni di possesso?
2. Che differenza fiscale c’è, nel mio caso, fra vendita e donazione con riserva di usufrutto?

Alla cassa di compensazione cantonale: una simulazione scritta dell’effetto sulle prestazioni complementari nei due scenari, prezzo pieno e prezzo dilazionato. È gratuita; le conseguenze di saltarla sono nella pagina rischi e costi.