«Mia madre vuole vendere la nuda proprietà»: le domande dei figli, con risposte oneste

Le tre risposte che cerca sono queste. No, il suo consenso non serve: chi è capace di discernimento dispone liberamente dei propri beni fra vivi, e i figli non hanno diritto di veto. Sì, quello che erediterete sarà di regola inferiore: al posto della casa ci sarà il capitale incassato, meno quanto ne sarà stato speso vivendo. E una verifica viene prima di tutte le altre: se suo padre o sua madre percepisce le prestazioni complementari, o potrebbe chiederle, l’operazione ne peggiora quasi sempre la posizione, anche a un prezzo pienamente corretto.

Il resto sono le otto domande che ci fanno i figli al telefono, nello stesso ordine, con le risposte che diamo davvero. Alcune non le piaceranno: le scriviamo lo stesso.

Che cosa sta valutando, in parole semplici

Quasi tutti i figli che ci chiamano hanno in testa un’operazione diversa da quella vera. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: non è un contratto a sé, è una compravendita immobiliare nella quale il venditore, nello stesso atto, si riserva l’usufrutto. Sua madre cede la proprietà e si tiene il diritto di abitare la casa, di usarla e di percepirne i frutti, finché vive.

Due passaggi non sono facoltativi: l’atto pubblico notarile e l’iscrizione a Registro fondiario. La proprietà si acquista con l’iscrizione, non con la firma, e l’usufrutto viene iscritto nello stesso momento: da lì è un diritto reale, opponibile a chiunque. L’usufrutto cessa con la morte dell’usufruttuario, e al proprietario resta la sola azione per cancellarlo dal registro: è quello il momento in cui l’operazione si chiude per noi.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 745 segg. · CC art. 746 cpv. 1 · CC art. 748 cpv. 2 · CC art. 749 cpv. 1

Il quadro completo è nella pagina come funziona la nuda proprietà in Ticino.

1. «Può farlo senza il nostro consenso?»

Sì. Chi è capace di discernimento dispone liberamente dei propri beni fra vivi. Non serve il consenso dei figli, e noi non lo chiederemo mai: chiederlo significherebbe dire a un adulto che non è in grado di decidere da sé.

Le consigliamo comunque, e con insistenza, di essere presente alla conversazione. Non per controllare: per capire, e per poter fare le domande che suo padre o sua madre magari non fa.

2. «Che cosa resta a noi?»

Meno di prima, e non lo addolciamo. Al posto della casa ci sarà il capitale incassato, meno quanto ne sarà stato speso vivendo. Se la vendita serve a pagare l’assistenza a domicilio per dieci anni, dopo dieci anni resterà poco: non è un difetto dell’operazione, è il suo scopo.

Dal 1° gennaio 2023 la legittima è la metà della quota ereditaria, e quella dei genitori è stata soppressa. I legittimari possono agire in riduzione dopo la morte, anche contro le liberalità fra vivi. E le alienazioni fatte con manifesta intenzione di eludere la legittima sono riducibili senza alcun limite temporale.

Fonti:CC art. 471 · CC art. 522 cpv. 1 · CC art. 527 n. 4

3. «Le state dando molto meno di quanto vale la casa»

Riceve meno del valore pieno, è vero. Non è vero che ci perde «e basta»: la differenza non sparisce, resta a lei sotto forma di diritto. Il conto è valore di mercato meno valore capitalizzato del diritto riservato, con le tavole svizzere di capitalizzazione, al tasso applicato dal Tribunale federale — il tasso del diritto della responsabilità civile, non un rendimento promesso a qualcuno.

Le tre variabili sono l’età, il sesso e il valore venale dell’immobile: nessuna riguarda la salute. Il calcolo glielo consegniamo per esteso e lo può rifare il vostro notaio. La pagina come calcoliamo spiega il metodo, e il calcolatore della nuda proprietà dà un ordine di grandezza senza chiedere né nome né e-mail: non è un’offerta, è un riferimento per il tavolo di famiglia.

Fonti:CO art. 21 · CC art. 527 n. 4 · OPC art. 17b lett. a

4. «Perderà qualche prestazione?»

Questa è la domanda più importante di tutte, e se la risposta è sì, tutto il resto non conta. La vendita della nuda proprietà peggiora quasi sempre la posizione rispetto alle prestazioni complementari, anche a un prezzo pienamente corretto.

Le ragioni sono tre e agiscono insieme. Il valore annuo dell’usufrutto è reddito computabile: sua madre non incassa un affitto, ma ai fini del calcolo è come se lo incassasse. Il capitale entra nella sostanza. E la franchigia sull’immobile abitato spetta solo a chi ne è proprietario — cosa che dopo la vendita sua madre non è più: è usufruttuaria, che è un’altra cosa. Quella franchigia, semplicemente, si perde.

Se poi l’importo ricevuto risultasse inferiore al 90% del valore venale, si aggiunge una rinuncia a elementi patrimoniali, recuperata a soli CHF 10’000 l’anno: per una persona di ottant’anni è, in pratica, definitiva. Primo passo, prima di qualunque altra cosa: una simulazione scritta della cassa di compensazione cantonale. È gratuita. Se il conto non torna, glielo diciamo noi per primi.

Fonti:LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c · OPC art. 17a cpv. 5 · OPC art. 17b lett. a · OPC art. 17e cpv. 1 e 2 · OPC art. 17 cpv. 3

5. «E se un giorno non fosse più lucida?»

Gli atti di chi è incapace di discernimento sono nulli — non annullabili: nulli. È un rischio che non si sana e non si assicura, e riguarda anche noi. È uno dei motivi per cui l’atto passa da un notaio, che incontra la persona e la valuta.

Se il genitore è già sotto curatela, per l’alienazione di fondi e la costituzione di oneri reali serve il consenso dell’autorità di protezione degli adulti. In quel caso il percorso è più lungo e va impostato con il curatore dall’inizio: non è un ostacolo da aggirare, è la procedura.

Fonti:CC art. 16 · CC art. 18 · CC art. 416 cpv. 1 n. 4

Chi paga che cosa, finché sua madre abita lì

È la domanda che i figli fanno per seconda, e la risposta cambia secondo il diritto che si riserva. Con l’usufrutto restano per legge al venditore la manutenzione ordinaria, l’amministrazione, gli interessi dei debiti che gravano il fondo, le imposte e le tasse e i premi assicurativi — con l’assicurazione stipulata a favore del proprietario. Al nudo proprietario, cioè a noi, restano «gli altri aggravi»: i lavori più importanti per la conservazione. Il tetto, in linea di principio, lo paghiamo noi.

Con il diritto di abitazione il quadro si rovescia — l’usuario sopporta solo la manutenzione ordinaria — ma quel diritto non si può cedere né si trasmette, quindi non consente di affittare, e si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo in casa anziani. Tutte queste regole sono dispositive: l’atto non dovrebbe tacere. Entrambe le parti possono inoltre chiedere in ogni tempo, a spese comuni, un pubblico inventario.

Fonti:CC art. 763 · CC art. 764 cpv. 2 e 3 · CC art. 765 cpv. 1 e 3 · CC art. 767 · CC art. 758 · CC art. 776 cpv. 2 · CC art. 778 cpv. 1 e 2

Il confronto completo è nella pagina usufrutto o diritto di abitazione.

6. «Voi quanto ci guadagnate?»

Ha diritto di saperlo e la risposta è semplice. Compriamo con i nostri soldi e teniamo l’immobile. Nel frattempo non ne ricaviamo niente: non lo affittiamo, non lo usiamo, non incassiamo pigioni, e paghiamo i lavori importanti di conservazione. Il nostro guadagno arriva quando l’usufrutto si estingue, oppure se rivendiamo — sempre gravato dall’usufrutto, che resta.

Sappiamo come suona: guadagniamo di più se sua madre vive meno. È il motivo per cui non facciamo domande sulla salute, per cui il prezzo lo fanno tavole pubbliche e non una trattativa, e per cui le chiediamo di portare la nostra proposta a un notaio che non siamo noi.

Fonte:CC art. 765 cpv. 3

7. «E se rivendete la casa a qualcun altro?»

Possiamo rivendere la nuda proprietà: è nostra. Ma la vendiamo così com’è, gravata dall’usufrutto, che resta iscritto a Registro fondiario ed è opponibile a chiunque: chi comprasse da noi comprerebbe una casa in cui abita sua madre. Lo stesso vale nel caso peggiore, il nostro fallimento: l’usufrutto non è un credito verso di noi, è un diritto sulla cosa, e i creditori non lo possono toccare.

Fonti:CC art. 746 cpv. 1 · CC art. 749 cpv. 1

8. «Come faccio a verificare che non sia una truffa?»

Diffidi: è giusto. Non le chiediamo di fidarsi, le diamo il modo di controllare.

1. Il numero IDE su zefix.ch, il registro federale delle imprese: se un’azienda non c’è, non esiste.
2. L’indirizzo fisico, con una porta e un campanello. Passi a vedere, anche senza avvisare.
3. Il notaio lo sceglie il venditore: un truffatore non può permettersi un notaio scelto dalla vittima.
4. Mai coordinate bancarie né documenti d’identità prima dell’atto, e mai una firma il giorno dell’incontro.
5. Impegni scritti, firmati e datati, da portare dal notaio.

Se qualcuno vi proponesse la stessa operazione senza uno di questi cinque punti, è il momento di chiudere la porta — anche nei nostri confronti: i nostri impegni sono scritti, datati e firmati perché li possiate usare contro di noi.

Quasi tutto quello che leggerà in rete riguarda l’Italia

È il primo inciampo, e capita a tutti: chi cerca «nuda proprietà» da Lugano riceve quasi solo pagine scritte per il mercato italiano, con coefficienti fissi per fascia d’età stabiliti per decreto ministeriale e importi in euro. Nessuna di quelle regole si applica in Ticino. Qui il valore del diritto riservato si capitalizza con le tavole svizzere, su età e sesso, al tasso del Tribunale federale; e i coefficienti fiscali cantonali — in Ticino un mezzo sotto i 50 anni, un quarto da 50 a 69 compiuti, un ottavo oltre i 69 — servono al fisco, non a stimare un prezzo.

Fonte:LT art. 144 cpv. 1

Se in famiglia qualcuno ha già fatto due conti con una tabella trovata in rete, l’articolo i coefficienti italiani non valgono in Ticino è la pagina da leggere per prima.

Come impostare la conversazione, in pratica

• Non parta dall’eredità. Se la prima frase riguarda quello che perde lei, la conversazione è già finita: parta da che cosa serve a suo padre o a sua madre, oggi.
• Stampi le pagine e leggetele insieme: questo sito è fatto per essere stampato.
• Fate insieme le tre verifiche: zefix.ch, la simulazione della cassa di compensazione, il parere del notaio di famiglia.
• Chiedete un parere neutrale a Pro Senectute Ticino e Moesano: è gratuito e non ha alcun rapporto con noi.
• Non abbiate fretta. Molti ci riflettono sei mesi o un anno: la nostra offerta resta valida e invariata trenta giorni, e se serve la rifacciamo.

Fonte:LT art. 154 cpv. 1 lett. f