Vendere la nuda proprietà e prestazioni complementari: i rischi che nessuno le spiega

Questo articolo è scritto da un’impresa che compra nuda proprietà. Scrivendolo perdiamo clienti, e lo sappiamo. Lo pubblichiamo perché tacere i pericoli di un’offerta è, in diritto svizzero, un atto di concorrenza sleale — e perché preferiamo che lei arrivi all’atto sapendo tutto.

Base legale:LCD art. 3 cpv. 1 lett. i

Di che cosa stiamo parlando

Le prestazioni complementari (PC) si calcolano confrontando le sue spese riconosciute con i suoi redditi computabili e con la sua sostanza. Tutto quello che segue riguarda quindi due domande sole: che cosa la vendita fa entrare nel conteggio, e che cosa ne fa uscire.

E una precisazione sull’operazione, perché il conteggio dipende da come è fatta. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: lei cede la proprietà e si riserva un diritto reale iscritto a Registro fondiario. Per le prestazioni complementari conta questa doppia natura — un capitale che entra, e un diritto che resta — perché sono proprio le due cose a muovere il conteggio in direzioni opposte.

Non è una materia che si risolve a occhio, e non la risolviamo noi: la risolve la sua cassa di compensazione cantonale, per iscritto e gratuitamente. La nostra parte è dirle esattamente dove guardare.

Fonte:LPC art. 11 cpv. 1

La soglia del 90%: il meccanismo che fa scattare tutto

Vi è rinuncia a elementi patrimoniali se la controprestazione che lei riceve equivale a meno del 90% del valore della prestazione che dà. Per un immobile è determinante il valore venale.

Qui sta il nodo. In una vendita con riserva di usufrutto lei riceve, in denaro, il valore della casa meno il valore del diritto che si tiene. A seconda dell’età e del valore dell’immobile, quella differenza può portare l’importo incassato sotto la soglia del 90% del valore venale — e non perché il prezzo sia sbagliato, ma perché una parte del prezzo le viene pagata in natura, sotto forma di diritto di restare a casa sua.

Fonti:OPC art. 17b lett. a · OPC art. 17a cpv. 5

Il recupero è lentissimo: CHF 10’000 all’anno

Quando un importo è considerato «rinunciato», non sparisce dal conteggio: resta computato nella sua sostanza e si riduce di soli CHF 10’000 all’anno.

E c’è un dettaglio che quasi nessuno spiega: l’importo viene riportato invariato al 1° gennaio dell’anno successivo alla rinuncia, e solo dopo comincia a ridursi. Su una somma di trecentomila franchi, quindi, non sono trent’anni: sono di più. Per una persona di ottant’anni, in pratica, è permanente.

Fonti:OPC art. 17e cpv. 1 · OPC art. 17e cpv. 2

Non c’è prescrizione, e si guarda anche indietro

Per questa forma di rinuncia non esiste alcun termine di prescrizione. Non è come un’imposta che dopo qualche anno non si può più riprendere: resta.

In più, per chi percepisce una rendita di vecchiaia AVS, il periodo di osservazione del dispendio eccessivo copre anche i dieci anni precedenti la nascita del diritto alla rendita. Un’operazione fatta «prima», quindi, non è automaticamente un’operazione fuori dal conteggio.

Fonte:LPC art. 11a cpv. 4

Anche a prezzo pienamente corretto, la sua posizione peggiora

Questa è la parte controintuitiva, e la diciamo con la massima chiarezza. Sono tre effetti che si sommano.

1. Il valore annuo dell’usufrutto che si riserva è reddito computabile. Anche se lei non incassa un franco di pigione e continua semplicemente ad abitare in casa sua, quel diritto ha un valore annuo che entra nel calcolo.
2. Il capitale incassato entra nella sostanza. Per i rendisti di vecchiaia è computato a un decimo all’anno oltre le franchigie di CHF 30’000 per una persona sola e CHF 50’000 per una coppia.
3. E perde la franchigia sull’immobile. È il punto decisivo, ed è quello che nel resto del settore non si legge da nessuna parte.

Fonti:LPC art. 11 cpv. 1 lett. b · LPC art. 11 cpv. 1 lett. c

La franchigia che si perde perché non è più proprietario

Fonti:LPC art. 11 cpv. 1 lett. c, 2ª frase · OPC art. 17 cpv. 3 · OPC art. 17d cpv. 3 lett. b n. 1

Schema di orientamento, non un calcolo. Il conteggio ufficiale lo fa la sua cassa di compensazione cantonale, sul suo caso.

Fonte: OPC art. 17, 17a cpv. 5, 17b lett. a, 17d cpv. 3 lett. b n. 1, 17e; LPC art. 11 cpv. 1 lett. b e c, art. 11a cpv. 4

Cosa fare, in concreto, e in quest’ordine

1. Prima di firmare qualsiasi cosa, chieda una simulazione scritta alla sua cassa di compensazione cantonale. È gratuita ed è il loro mestiere. Se preferisce, la prepariamo insieme e ci andiamo insieme.
2. Se percepisce già le PC, ne parli anche con Pro Senectute Ticino e Moesano, che offre consulenza gratuita e non ha alcun rapporto con noi. Proprio per questo vale la pena sentirla.
3. Chieda che la simulazione consideri i tre effetti separatamente: il valore annuo dell’usufrutto, il capitale nella sostanza, la franchigia sull’immobile che non le spetta più.
4. Se il conto non torna, non venda. Glielo diciamo noi per primi, e non insistiamo.

Quando, per questo motivo, le diciamo di non vendere

• Se percepisce già le prestazioni complementari.
• Se la sua rendita AVS e il secondo pilastro sono vicini alla soglia in cui le PC entrano in gioco.
• Se una parte importante delle sue spese future sarà sanitaria o di assistenza, e potrebbe dipendere dalle PC.
• Se la simulazione della cassa di compensazione mostra una perdita che il capitale incassato non compensa.

In tutti questi casi la risposta corretta è: non faccia l’operazione. È la ragione più frequente per cui diciamo di no, ed è scritta anche nella nostra pagina sui rischi.