Usufrutto o diritto di abitazione: la scelta che cambia chi paga cosa

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. Ma il diritto che lei si riserva può essere di due tipi, e la scelta non è una sfumatura da notai: cambia chi paga il tetto, chi paga le imposte, chi paga l’assicurazione, e che cosa succede il giorno in cui non abita più lì.

La risposta breve, se cerca solo quella. Con l’usufrutto lei sopporta la manutenzione ordinaria, l’amministrazione, le imposte e le tasse, gli interessi dei debiti che gravano il fondo e i premi assicurativi, e in linea di principio può affittare la casa; il diritto resta anche se entra in casa anziani. Con il diritto di abitazione lei sopporta soltanto la manutenzione ordinaria, ma non può affittare, e il diritto si estingue con il collocamento definitivo in casa anziani. Il resto di questa pagina spiega ogni riga, con l’articolo di legge accanto — e con un avvertimento che vale per tutte: queste regole valgono solo se il suo atto non dice altro.

Due diritti diversi, due conti in tasca diversi

L’usufrutto (CC art. 745 segg.) le dà il pieno godimento della casa: ci abita, la amministra, e in linea di principio può anche cederne l’esercizio a un terzo, cioè affittarla. Il diritto di abitazione (CC art. 776 segg.) le dà il diritto di abitarci, e basta: non si può cedere e non si trasmette per successione, quindi non consente di affittare.

Entrambi sono diritti reali iscritti a Registro fondiario e opponibili a chiunque: a noi, a chi comprasse da noi, ai nostri creditori. Da questo lato non c’è differenza, ed è la parte che di solito preoccupa di più.

Fonti:CC art. 745 segg. · CC art. 776 segg. · CC art. 746 cpv. 1

Con l’usufrutto: che cosa resta a suo carico

Per legge, e salvo diverso accordo scritto nell’atto, restano a lei:

• la manutenzione ordinaria e l’amministrazione della casa;
• gli interessi dei debiti che gravano il fondo;
• le imposte e le tasse;
• i premi assicurativi, con l’assicurazione stipulata a favore del proprietario.

Al nudo proprietario — cioè a noi — restano «gli altri aggravi»: in sostanza i lavori più importanti per la conservazione dell’immobile. Il tetto, la facciata, il risanamento: quelli sono nostri.

Fonti:CC art. 765 cpv. 1 · CC art. 767 · CC art. 765 cpv. 3 · CC art. 764 cpv. 2 e 3

Con il diritto di abitazione: che cosa cambia

Qui il conto si rovescia. Chi ha il diritto di abitazione sopporta solo la manutenzione ordinaria, e soltanto se il diritto è esclusivo di ogni altro. Se la casa è abitata anche dal proprietario, le spese incombono al proprietario.

Niente imposte, niente assicurazione, niente interessi ipotecari a suo carico: tutto questo resta al proprietario. Sulla carta sembra il diritto migliore. Lo è, sul piano degli oneri correnti — e proprio per questo, come vedrà più avanti, costa di più in termini di prezzo.

Fonte:CC art. 778 cpv. 1 e 2

Tutte queste regole sono dispositive: quello che vale nel suo caso è quello che è scritto nel suo atto.

Fonte: CC art. 749, 758, 764, 765, 767, 776 cpv. 2, 778; Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25 ottobre 2021

Se un giorno vuole poter affittare, le serve l’usufrutto

Il Codice civile consente all’usufruttuario di cedere a terzi l’esercizio del diritto: in concreto, di affittare la casa e incassare la pigione. È la possibilità che rende l’usufrutto utile anche quando lei non abita più lì — per esempio per contribuire alla retta di una casa anziani.

Con il diritto di abitazione, invece, non c’è nulla da negoziare: è incedibile e non si trasmette, quindi affittare non è possibile in nessun caso.

Fonti:CC art. 758 · CC art. 776 cpv. 2

Il giorno del ricovero: la differenza che decide tutto

L’usufrutto cessa soltanto con la morte dell’usufruttuario: al proprietario resta allora la sola azione per la cancellazione dall’iscrizione, senza un nuovo atto. Un ricovero, anche definitivo, non lo tocca.

Il diritto di abitazione, al contrario, si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo in casa anziani. Lei perderebbe il diritto esattamente nel momento in cui avrebbe più bisogno di risorse.

Fonti:CC art. 749 cpv. 1 · CC art. 748 cpv. 2 · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25 ottobre 2021

Le imposte ticinesi: che cosa resta computato a lei

Con l’usufrutto, la sostanza gravata è computata all’usufruttuario: cioè a lei. La legge tributaria ticinese lo dice espressamente. Continuerà anche a essere tassato sul valore locativo dell’abitazione primaria, che in Ticino è fissato al 60–70% del valore di mercato delle pigioni.

È un punto che va detto con precisione, perché letto male spaventa: non è tassato «sull’affitto pieno». La base imponibile del valore locativo è una frazione dichiarata delle pigioni di mercato.

Fonti:LT art. 40 cpv. 2 · LT art. 20 cpv. 2 e 3

Le prestazioni complementari guardano anche il diritto che lei si tiene

C’è un punto che molti scoprono troppo tardi, e che riguarda entrambi i diritti. Per il calcolo delle prestazioni complementari, il valore annuo di un usufrutto o di un diritto di abitazione è reddito computabile: non è denaro che entra sul conto, ma per la legge conta come se lo fosse.

Si aggiunge una conseguenza che quasi nessuno scrive. La franchigia sull’immobile prevista dalla legge sulle prestazioni complementari spetta a chi ne è proprietario. Dopo questa vendita lei è usufruttuario, non più proprietario: quella franchigia la perde. Il capitale incassato, dal canto suo, entra nella sostanza.

Fonti:LPC art. 11 cpv. 1 lett. b · LPC art. 11 cpv. 1 lett. c · OPC art. 17 cpv. 3

È il rischio numero uno dell’operazione, e gli abbiamo dedicato una pagina intera: nuda proprietà e prestazioni complementari. La legga prima di guardare qualunque cifra.

Le consigliamo l’usufrutto, e le diciamo che per noi sarebbe meglio il contrario

Tutto questo è dispositivo: conta quello che c’è scritto nel suo atto

Le regole di ripartizione degli oneri che ha letto finora sono dispositive: la legge le detta per il caso in cui le parti non dicano nulla. Se nel suo atto c’è scritto diversamente, vale quello che c’è scritto.

Per questo la ripartizione va negoziata e messa nero su bianco, voce per voce. Vale in particolare per le spese di una PPP: la legge disciplina i rapporti fra comproprietari, non la ripartizione fra usufruttuario e nudo proprietario. Quella ripartizione non è una regola di legge che possiamo citarle: è una clausola da scrivere.

Fonti:CC art. 765 · CC art. 778

Le tre domande da fare al suo notaio, prima di scegliere

Stampi questa pagina e la porti con sé. Sono tre domande corte, e la risposta a ciascuna va finita nell’atto, non nella conversazione.

1. «Nel mio atto, posso cedere a terzi l’esercizio dell’usufrutto?» È la clausola che decide se un giorno potrà affittare la casa, per esempio per contribuire alla retta di una casa anziani. Il Codice civile la consente, a due condizioni: che il diritto non abbia carattere strettamente personale e che l’atto non lo escluda (CC art. 758). Chieda che la risposta sia scritta a lettere, non sottintesa.

2. «Chi paga cosa, voce per voce?» Le regole del Codice civile sono dispositive: sono il testo di riserva, non un vincolo. Faccia elencare nell’atto la manutenzione ordinaria, i lavori importanti di conservazione, le imposte, i premi assicurativi e gli interessi dei debiti che gravano il fondo. E, se la casa è in PPP, la ripartizione delle spese comuni fra lei e il nudo proprietario: quella la legge non la risolve, e va scritta.

3. «Nella mia situazione, come sono trattate fiscalmente le due soluzioni?» Per l’usufrutto la legge tributaria ticinese ha una regola espressa: la sostanza gravata è computata all’usufruttuario (LT art. 40 cpv. 2). Per il diritto di abitazione noi non le citiamo una norma equivalente, perché non ne abbiamo una da mostrarle scritta. Questa domanda va fatta al suo fiduciario o al suo notaio, prima della scelta e non dopo.

E una quarta, che non è una domanda ma una facoltà: chieda il pubblico inventario dello stato dell’immobile al momento dell’atto. Entrambe le parti possono chiederlo in ogni tempo, a spese comuni (CC art. 763), e chiude in anticipo la sola discussione che, fra usufruttuario e nudo proprietario, tende davvero a incancrenirsi: che cosa fosse già rotto il giorno della firma.