Cosa c’è scritto davvero nell’atto pubblico notarile: come proteggersi

Nell’atto pubblico notarile di una vendita con riserva di usufrutto c’è, in quest’ordine: chi vende e chi compra; la descrizione esatta del fondo così com’è iscritto a Registro fondiario; il prezzo e il modo in cui viene pagato; la riserva dell’usufrutto a suo favore, con l’articolo di legge; la ripartizione degli oneri voce per voce; la sorte delle ipoteche esistenti; chi paga le imposte e le tasse dell’operazione; e in coda l’ordine di iscrizione a Registro fondiario. Questo è lo scheletro: sempre lo stesso in ogni atto.

Tutto il resto è variabile, e qui sta il punto che quasi nessuna pagina in rete le dice: le regole del Codice civile su chi paga cosa sono dispositive, valgono cioè solo se l’atto tace. La domanda giusta non è «che cosa dice la legge» ma «che cosa c’è scritto nel mio atto» — e sotto trova le nove clausole da controllare, prima di firmare.

Che cosa contiene l’atto, in ordine

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: l’atto che firmerà non è un contratto a sé, con un nome suo, ma un normale atto di compravendita immobiliare in cui lei si tiene un diritto. Sapere questo aiuta a leggerlo: la struttura è quella di una vendita, e l’usufrutto è una clausola dentro la vendita.

1. Le parti. Nome, data di nascita, stato civile, domicilio e, se è sposato, il regime dei beni.
2. Il fondo. Comune, numero di particella, superficie, edifici, servitù già iscritte: la descrizione del registro, non quella di un annuncio.
3. Il prezzo e il pagamento. Nella nostra struttura: importo unico, versato tramite il notaio il giorno dell’atto.
4. La riserva dell’usufrutto a suo favore, a vita, con la base legale e — se è una coppia — a favore di entrambi.
5. La ripartizione degli oneri, voce per voce: è la parte più lunga e la più importante.
6. Le ipoteche: chi estingue o assume che cosa, e a quale data.
7. Imposte e tasse dell’operazione, e chi le sopporta.
8. Le dichiarazioni delle parti e l’ordine di iscrizione a Registro fondiario, che trasmette il notaio.

Il quadro generale dell’operazione è nella pagina come funziona la nuda proprietà in Ticino; il lato fiscale per intero in imposte e notaio.

Perché l’atto deve passare da un notaio

In Svizzera la vendita di un immobile richiede l’atto pubblico notarile e la proprietà si acquista con l’iscrizione a Registro fondiario: senza atto non c’è vendita, senza iscrizione non c’è trasferimento.

Il notaio lo sceglie lei. Non le proponiamo il nostro, e se non ne ha uno glielo cerchiamo nel suo circondario — poi lei ne sceglie un altro, se preferisce. È anche una garanzia di sicurezza: un truffatore non può permettersi un notaio scelto dalla controparte.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1

La forma del diritto che lei si riserva

Anche l’usufrutto segue la forma dell’atto pubblico: l’art. 746 cpv. 2 CC rinvia alle regole sul trasferimento della proprietà fondiaria dell’art. 657 cpv. 1 CC. Per il diritto di abitazione la norma è l’art. 776 cpv. 3 CC.

Lo precisiamo perché in rete circola un riferimento sbagliato, l’art. 732 CC, che riguarda invece le servitù prediali: se lo legge da qualche parte, sa che quella pagina è stata scritta senza controllare.

Fonti:CC art. 746 cpv. 2 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 776 cpv. 3

Che cosa vede il Registro fondiario il giorno dopo

Sul foglio del suo fondo compaiono due cose: il nuovo proprietario e il suo usufrutto iscritto. Quell’iscrizione è la sua protezione, perché l’usufrutto è un diritto reale opponibile a chiunque: a noi, a chi comprasse da noi, ai nostri creditori.

E non deve fidarsi di noi sulla parola: l’estratto del suo fondo lo chiede all’ufficio del Registro fondiario del suo circondario, e può farlo chiedere anche a un figlio.

Fonti:CC art. 746 cpv. 1 · CC art. 749 cpv. 1 · CC art. 748 cpv. 2

Le nove clausole da leggere riga per riga

Sono le clausole che guardiamo per prime quando ci portano una bozza d’atto. Le controlli, o le faccia controllare, una per una.

1. Il tipo di diritto riservato — usufrutto o diritto di abitazione — scritto per esteso, con l’articolo di legge. Non è un dettaglio formale: cambia chi paga cosa e che cosa succede in caso di ricovero. È la scelta da fare prima di arrivare dal notaio, non davanti a lui.
2. La facoltà di cedere l’esercizio del diritto, cioè di affittare: faccia scrivere che non è esclusa e che il diritto non è costituito a titolo strettamente personale.
3. La ripartizione degli oneri, voce per voce: manutenzione ordinaria, lavori importanti di conservazione, imposte, interessi dei debiti sul fondo, premi assicurativi, spese di PPP.
4. L’assicurazione: chi la stipula, chi la paga e a favore di chi. La legge mette i premi a carico dell’usufruttuario con polizza a favore del proprietario, ma è una regola dispositiva come le altre.
5. Per una coppia: l’usufrutto riservato a entrambi, fino alla morte dell’ultimo dei due. Così il superstite non deve fare alcuna pratica: il suo diritto è iscritto dal primo giorno.
6. Che cosa succede se lascia durevolmente l’abitazione. È il punto che la maggior parte degli atti dimentica.
7. L’inventario pubblico dello stato dell’immobile al giorno dell’atto, a spese comuni: entrambe le parti possono chiederlo in ogni tempo. Chiude in anticipo la discussione su che cosa fosse già rotto.
8. Il pagamento: importo unico, versato dal notaio il giorno dell’atto. Controlli che l’importo scritto nell’atto sia quello della proposta che ha ricevuto; se vuole rifarsi l’ordine di grandezza prima dell’appuntamento, lo ottiene con il calcolatore. Se qualcuno le propone rate o pagamenti differiti, è un’altra operazione, con altri rischi, e va valutata da un avvocato.
9. L’ipoteca esistente: chi la estingue o la assume, e con quale effetto sulla sua imposta sulla sostanza. Lo verifichi con il suo fiduciario prima di firmare.

Fonti:CC art. 758 · CC art. 763 · CC art. 765 · CC art. 767 · CC art. 776 cpv. 2 · CC art. 778

Le regole legali di ripartizione sono dispositive: vale quello che è scritto nel suo atto.

Fonte: CC art. 745 segg., 758, 763, 765, 767, 776, 778

Quello che la legge non risolve: le spese di PPP

Quanto costa l’atto, e la cifra che non le diamo

Attorno all’atto ci sono voci fissate da una legge ticinese e voci che non lo sono. Le separiamo.

Le voci fissate dalla legge ticinese

• Tassa di iscrizione del trapasso a titolo oneroso: 11 per mille, cioè 1,1%, fino a CHF 2’000’000, e 13 per mille — 1,3% — oltre. Lo scriviamo in cifre perché in rete si legge spesso «0,11%»: è un errore di un fattore dieci.
• Iscrizione della servitù — il suo usufrutto, o il diritto di abitazione —: una tassa fissa da CHF 50 a CHF 500. È una delle differenze più marcate fra il Ticino e altri cantoni: qui iscrivere il diritto che la protegge costa pochissimo.
• Imposta sugli utili immobiliari, a carico di chi vende: in Ticino dal 31% al 4% secondo gli anni di possesso, e mai zero. Gli scaglioni sono in l’articolo dedicato.

Fonti:LTORF art. 11 cpv. 1 (RL 216.200) · LTORF art. 19 cpv. 1 · LT art. 139 · LT art. 124 segg.

La domanda da fare al notaio al primo incontro è una sola: «mi metta per iscritto tutte le voci di costo dell’atto, e chi le paga».

Capacità di discernimento e curatela: due punti che il notaio verifica

Gli atti compiuti da chi è incapace di discernimento sono nulli, non annullabili. È un rischio che non si sana e non si assicura, e riguarda tanto lei quanto noi: per questo l’atto passa da un notaio, che la incontra di persona.

Se il venditore è sotto curatela, per l’alienazione di fondi e la costituzione di oneri reali serve il consenso dell’autorità di protezione degli adulti. È un passaggio in più, che allunga i tempi e che va impostato con il curatore fin dall’inizio.

Fonti:CC art. 16 · CC art. 18 · CC art. 416 cpv. 1 n. 4

Dopo la firma non c’è ripensamento

Fonti:CO art. 40a cpv. 1 · CO art. 40c lett. a

Come arrivare preparato, e che cosa succede il giorno della firma

«Non sono in grado di valutare il contratto da solo.» Ce lo dicono spesso, e la risposta onesta è che nessuno lo è: è esattamente per questo che la legge impone il notaio. Quello che può fare è arrivarci preparato.

1. Chieda la proposta per iscritto e se la porti a casa. Resta valida e invariata trenta giorni.
2. Legga il glossario e la pagina rischi e costi, compresa la parte sulle prestazioni complementari: è la più scomoda per noi ed è quella che le serve di più.
3. Faccia leggere la bozza al suo notaio o al suo fiduciario. Non al nostro.
4. Si faccia accompagnare da un figlio o da una persona di cui si fida: c’è una casella apposta nel nostro modulo, e abbiamo scritto una pagina su come parlarne in famiglia.
5. Per un parere neutrale e gratuito si rivolga a Pro Senectute Ticino e Moesano: non ha alcun rapporto con noi.
6. Il giorno dell’atto il notaio lo legge ad alta voce per intero. Lo fermi a ogni punto che non le è chiaro: nessuno ha un treno da prendere.
7. Qualche giorno dopo chieda l’estratto del suo fondo e verifichi con i suoi occhi che l’usufrutto sia iscritto.
8. Se qualcosa non le è chiaro, non firmi. Un atto firmato da chi non ha capito finisce in causa, e non interessa nemmeno a noi.