Due annunci in tutto il Ticino: perché la nuda proprietà qui è ancora un semi-tabù

Quando una persona ci telefona dal Ticino, quasi sempre la prima frase non è «quanto mi date». È: «ma si può fare?». Ed è una domanda sensata, perché qui questa operazione non si vede quasi mai. Questo articolo spiega perché, con i numeri che abbiamo e senza quelli che non abbiamo.

La risposta breve è questa: sì, si può fare, e lo prevede il Codice civile svizzero; ma in Ticino, su oltre diecimila annunci immobiliari, se ne trovano due di nuda proprietà. La ragione non è giuridica: è che quasi nessuno sa che esiste. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: si firma davanti a un notaio e si iscrive a Registro fondiario, come qualunque altra compravendita immobiliare.

Il numero: due annunci su oltre diecimila

In Ticino, sull’insieme degli annunci immobiliari pubblicati — oltre diecimila — se ne trovano due di nuda proprietà. Non due al mese: due.

Non è la fotografia di un prodotto rifiutato dal mercato. È la fotografia di un prodotto che il mercato non conosce: chi ha chiamato, ha chiamato al buio.

Fonte:Corriere del Ticino, intervista a una fiduciaria ticinese · Pagina aggiornata il 22 settembre 2026

Le quattro ragioni per cui in Ticino non se ne parla

1. Il nome che si usa non è il nome giuridico

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto. In Svizzera non esiste un contratto tipizzato che si chiami «nuda proprietà»: esiste una compravendita immobiliare, per atto pubblico notarile e iscrizione a Registro fondiario, nella quale il venditore si riserva l’usufrutto o il diritto di abitazione.

Chi cerca il nome che si usa nel parlato non trova il nome che il notaio scrive nell’atto. E chi non trova il nome, conclude che la cosa non esista.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 · CC art. 745 segg.

2. Chi cerca in italiano trova l’Italia

Se digita «nuda proprietà» da Lugano, quasi tutto quello che legge è scritto per l’Italia: coefficienti ministeriali italiani, imposte italiane, registri italiani, un’altra valuta. Sono testi spesso corretti — là. Applicati a una casa in Ticino danno numeri sbagliati, perché il fondo è svizzero e lo regge il diritto svizzero.

Il risultato pratico è che il lettore ticinese esce dalla ricerca con l’impressione di aver capito, e ha capito il sistema di un altro Paese.

3. L’operazione, quando si fa, non passa da un annuncio

Un annuncio serve a trovare un compratore fra molti. Qui il compratore è uno, l’immobile non si visita, non si arreda per le fotografie e non cambia inquilino: ci resta la stessa persona che ci abita da trent’anni. Contare gli annunci, quindi, misura bene la visibilità del tema e male la sua diffusione. Noi ci limitiamo al dato che possiamo provare: la visibilità è quasi nulla.

4. Se ne parla in famiglia prima che sul mercato

È una decisione che tocca la casa in cui si è cresciuti, la salute, l’eredità. Le famiglie ci mettono mesi, e spesso non ne parlano con nessuno fuori. Un argomento che si discute a bassa voce a tavola non produce annunci, non produce articoli e non produce passaparola. Da lì il semi-tabù.

Quante case, in Svizzera, potrebbero essere interessate

Il silenzio ticinese non dipende dalla mancanza di case. In Svizzera circa 450’000 abitazioni di proprietà appartengono a economie domestiche con più di 65 anni: sono il 37,7% di tutti i proprietari, e il 49,7% dei pensionati vive in una casa di sua proprietà.

Sono numeri svizzeri, non ticinesi: non li presentiamo come una misura del mercato ticinese, perché non lo sono. Dicono però che la situazione di partenza — una persona anziana, una casa pagata, poca liquidità — è tutt’altro che rara.

Fonte:Ufficio federale di statistica (UST) · Pagina aggiornata il 22 settembre 2026

Al di là del Gottardo la stessa operazione si fa da decenni

In Svizzera romanda l’operazione esiste da molto tempo e ha un nome diverso, di origine francese. La struttura giuridica però è la stessa di qui, perché il Codice civile è federale: si vende, ci si riserva un diritto reale, il notaio lo iscrive a Registro fondiario.

Cambia invece la fiscalità, che è cantonale: l’imposta sugli utili immobiliari ticinese, le tasse di iscrizione a Registro fondiario ticinesi e i coefficienti fiscali della legge tributaria ticinese non hanno nulla a che vedere con quelli ginevrini. Un articolo romando tradotto non le serve più di un articolo italiano.

Fonti:LT art. 139 · LTORF art. 11 cpv. 1 · LT art. 144 cpv. 1

Che cosa è uguale in tutta la Svizzera e che cosa cambia in Ticino

Questa distinzione è la ragione tecnica per cui quasi tutto quello che trova cercando in italiano non le serve. La struttura dell’operazione è disciplinata dal diritto federale, ed è identica a Lugano, a Ginevra e a Coira. La fiscalità è cantonale, e i numeri ticinesi sono numeri ticinesi: non sono quelli di Ginevra e non sono, in nessun senso, quelli dell’Italia.

Le righe cantonali valgono per il Ticino. Un testo scritto per Ginevra, per la Francia o per l’Italia usa altri numeri: applicati alla sua casa danno un risultato sbagliato.

Fonte: CO art. 216 cpv. 1; CC art. 657 cpv. 1, 745 segg., 746 cpv. 1, 748 cpv. 2, 749 cpv. 1, 776 segg.; LTORF (RL 216.200) art. 11 cpv. 1 e art. 19 cpv. 1; LT art. 20 cpv. 2 e 3, art. 139, art. 144 cpv. 1

Guardi la riga della servitù: in Ticino iscrivere il suo usufrutto a Registro fondiario costa una tassa fissa fra CHF 50 e CHF 500, non una percentuale del valore. Gliela segnaliamo perché è vera, non perché la convinca: da sola non cambia il bilancio di una decisione come questa.

I numeri che non pubblichiamo, e perché

Un articolo onesto su un mercato silenzioso deve dire anche dove finisce quello che sappiamo. Questi quattro numeri le farebbero comodo, e a noi pure. Non li trova qui, e le spieghiamo riga per riga il motivo.

• Il costo complessivo dell’operazione. Circolano percentuali «tutto compreso» per il notaio e le iscrizioni. Sono usi di mercato, non norme di legge: variano per circondario e per notaio. Le tasse di Registro fondiario ticinesi le trova qui sopra, con l’articolo accanto; l’onorario notarile glielo dirà il suo notaio, per scritto, prima di cominciare.
• Quante operazioni si concludono ogni anno in Svizzera. Le stime che si leggono vengono da comunicazioni commerciali di operatori del settore, non da un rilevamento indipendente: pubblicarle come dato di mercato sarebbe darle una cifra che non possiamo provare.
• Il contenuto della circolare della Divisione delle contribuzioni ticinese del 1° maggio 2024 su usufrutto e diritto di abitazione nell’imposta ordinaria. Dovrebbe dettagliare la prassi cantonale, e le pagine che dovrebbero ospitarlo non rispondono. Finché non l’abbiamo in mano non ne citiamo il contenuto, nemmeno di seconda mano.
• Quale edizione delle tavole di capitalizzazione applichino gli uffici ticinesi nel 2026. La prassi cantonale non è uniforme e non l’abbiamo verificata. Il metodo con cui calcoliamo noi è pubblicato e verificabile; la prassi dell’ufficio, finché non la confermiamo, no.

Il silenzio di un mercato non è un giudizio su di lei

Se ci sta pensando lo stesso: cinque passi, in ordine

1. Capisca la struttura prima del prezzo. Vendita, riserva di usufrutto, iscrizione a Registro fondiario: se questi tre pezzi non sono chiari, il prezzo non significa niente.
2. Legga la pagina sui rischi prima di quella sui vantaggi. È pubblica, è nel menu principale, e contiene la ragione più frequente per cui diciamo di no.
3. Se percepisce o potrebbe percepire le prestazioni complementari, si fermi lì. Chieda prima una simulazione scritta alla sua cassa di compensazione cantonale. È gratuita.
4. Faccia un calcolo indicativo per sapere di quale ordine di grandezza stiamo parlando, prima di coinvolgere chiunque.
5. Ne parli con i suoi figli e con il suo notaio, non dopo la firma ma prima della prima telefonata, se preferisce.