Nuda proprietà in Ticino: perché i coefficienti italiani che trova su Google non valgono per la sua casa

È il singolo errore più frequente fra chi ci telefona dal Ticino: ha cercato «coefficienti nuda proprietà», ha trovato una tabella con le età e le percentuali, ha fatto il conto sulla sua casa, e arriva con un numero in testa. Quel numero non vale, e non per poco.

Le tabelle che trova cercando in italiano

Per trasparenza le riportiamo, dichiarando che non sono applicabili in Svizzera. Le mettiamo qui proprio perché lei possa riconoscerle quando le incontra, e sapere che cosa ha davanti.

Riportate esclusivamente come raffronto. Non sono applicabili a un immobile situato in Svizzera e non sono il metodo che usiamo.

Fonte: Decreto ministeriale italiano del 24 dicembre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 302); art. 669 del codice generale delle imposte francese

Perché non si applicano alla sua casa

Prima di tutto una precisazione di vocabolario, perché serve a capire il resto. Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: non esiste un contratto tipizzato con quel nome, esiste una compravendita immobiliare in cui il venditore si riserva un diritto reale. È per questo che il metodo di calcolo è un’altra cosa rispetto a quello che trova nelle tabelle estere: cambia proprio l’istituto giuridico che si sta valutando.

Non è dunque una questione di opinioni né di confini: è una questione di quale ordinamento regge il fondo. Un immobile situato in Ticino si trasferisce con un atto pubblico notarile e con l’iscrizione a Registro fondiario secondo il diritto svizzero. L’usufrutto che lei si riserva è un diritto reale del Codice civile svizzero, non del codice civile italiano.

Di conseguenza non si applicano né le tabelle, né le imposte, né le procedure dell’altro Paese. Nessuna tabella italiana ha efficacia su un fondo iscritto a Registro fondiario in Ticino.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 656 cpv. 1 · CC art. 745 segg.

Sono tabelle fiscali, non prezzi di mercato

C’è un secondo motivo, che vale anche dentro quei Paesi: quelle tabelle sono forfettarie e servono a calcolare un’imposta. Sono costruite per dare all’amministrazione un criterio uniforme e semplice, non per stabilire quanto vale davvero, in denaro, il diritto di abitare una casa per il resto della vita.

Usare un coefficiente fiscale come prezzo è un errore di metodo anche in Italia e in Francia. In Svizzera, in più, quelle tabelle non hanno alcun fondamento giuridico.

Attenzione: anche i coefficienti ticinesi sono coefficienti fiscali

La stessa avvertenza vale per i numeri di casa nostra, e ci teniamo a dirlo perché qualcuno prima o poi glieli citerà. La legge tributaria ticinese valuta l’usufrutto, ai fini dell’imposta di successione e di donazione, a 1/2 sotto i 50 anni, 1/4 da 50 a 69 anni compiuti e 1/8 oltre i 69.

Sono tre gradini, per un’imposta. Non sono un metodo per stabilire un prezzo e non li usiamo per questo. Che siano convenzioni fiscali e non misure economiche lo dimostra un fatto semplice: un altro cantone, Ginevra, per la stessa finalità usa quattro gradini diversi (1/2, 1/3, 1/4, 1/8). Se fossero una misura del valore, sarebbero uguali ovunque.

Fonti:LT art. 144 cpv. 1 · LDE art. 26 cpv. 1 (Ginevra)

Il metodo che vale qui: le tavole di capitalizzazione svizzere

In Svizzera il valore attuale di un diritto che dura tutta la vita si calcola con le tavole di capitalizzazione Stauffer–Schätzle–Weber: sono le tavole che usano i tribunali e le amministrazioni fiscali.

Noi applichiamo la 6ª edizione 2013, tavole M1x (uomini) e M1y (donne), tasso 3,5% annuo, rate mensili anticipate. La fonte da cui abbiamo trascritto la tavola non è un documento nostro: è il Merkblatt dell’amministrazione fiscale di Basilea-Campagna, in vigore dal 1° gennaio 2016. È pubblico, e questo è il punto: le serve per controllarci.

Fonti:Merkblatt della Steuerverwaltung di Basilea-Campagna, in vigore dal 1° gennaio 2016 (tavole M1x/M1y, 6ª ed. 2013) · Barwerttafeln Stauffer–Schätzle–Weber, 8ª edizione 2025, Schulthess · Pagina aggiornata il 22 settembre 2026

Il tasso del 3,5%: cos’è, e cosa non è

Il 3,5% è il tasso di capitalizzazione che il Tribunale federale applica dal 1946, confermato in BGE 125 III 312 e da ultimo nella sentenza 4A_116/2022 del 13 settembre 2022, che ha respinto la richiesta di scendere al 2%.

Fonti:BGE 125 III 312 · TF 4A_116/2022 del 13 settembre 2022 · ZStB 502.1 (Zurigo)

I limiti delle nostre tavole, dichiarati

Le tavole svizzere sono statistiche di popolazione: non dicono nulla della sua vita, dicono che cosa succede in media a diecimila persone della sua età. Sono costruite su tavole di periodo estrapolate a partire dalla mortalità AVS, non su tavole generazionali: lo afferma uno degli autori stessi.

E hanno uno scarto misurabile rispetto alla speranza di vita pubblicata dall’Ufficio federale di statistica. Sulle donne, le tavole attribuiscono una durata più lunga di quella osservata dall’UST nel 2024: +6,0% a 65 anni, +10,0% a 75, +12,9% a 80, +17,6% a 85, +27,5% a 90.

Fonti:Stephan Weber, sulla natura delle tavole · Ufficio federale di statistica, 2024

Perché non le chiediamo il sesso, e nemmeno la salute

Le tavole svizzere sono distinte per uomini e donne. Nessuna legge lo impone: sono tavole private, adottate dalla prassi. Per questo non le chiediamo il sesso e le mostriamo una forchetta che copre entrambe le tavole; la valutazione definitiva applicherà quella seguita dalla prassi, e le scriveremo quale.

E non le chiediamo nulla sulla sua salute. Il calcolo non ne ha bisogno: dipende da età e sesso, parametri oggettivi e pubblicati. Se qualcuno, in una trattativa immobiliare, le fa domande su malattie, terapie o abitudini per fissare un prezzo, quello è il momento di chiudere la conversazione.

Come verificare il nostro conto in mezz’ora

1. Ci chieda il calcolo per esteso: valore usato, tavola, edizione, fattori ai due estremi, tasso, valore del diritto riservato in franchi.
2. Confronti la tavola che abbiamo usato con il Merkblatt di Basilea-Campagna, che è pubblico.
3. Porti il foglio al suo notaio o al suo fiduciario e gli chieda di rifare l’aritmetica. Non al nostro.
4. Se trova un errore, glielo paghiamo noi il tempo che ci ha messo.