Vendere la nuda proprietà o aumentare l’ipoteca? Confronto onesto per un pensionato ticinese

«Perché non aumento semplicemente l’ipoteca?» È una delle domande più intelligenti che ci facciano, e la risposta breve è questa: se le serve una somma circoscritta, per una spesa precisa e con un orizzonte prevedibile, e la banca le dice di sì, il credito è quasi sempre la scelta migliore. La vendita della nuda proprietà risponde a un bisogno diverso: un importo grande, per tutta la vita, senza alcun debito e senza nessun istituto da convincere.

La differenza vera non è «quale delle due conviene»: è che cosa rinuncia a dare in cambio. Con il credito dà in cambio interessi e resta proprietario; con la vendita dà in cambio la proprietà — e quindi l’eredità della casa — e resta a viverci a vita con l’usufrutto iscritto a Registro fondiario. Sotto trova le due strade confrontate voce per voce, e in coda i casi in cui le diciamo di andare in banca invece che da noi.

Le due strade, in una riga ciascuna

• Aumentare l’ipoteca (o un prodotto che qualcuno chiama «ipoteca inversa»): lei resta proprietario e prende a prestito. La casa resta sua e resta nella sua eredità; in cambio nasce un debito, e il debito costa.
• Vendere la nuda proprietà con riserva di usufrutto: lei non è più proprietario ma resta ad abitare a vita, con l’usufrutto iscritto a Registro fondiario; incassa un capitale unico e non c’è alcun debito. La casa, però, esce dalla sua eredità, e l’operazione è irreversibile.

Quella che tutti chiamano nuda proprietà, in Svizzera si realizza come vendita con riserva di usufrutto: è una vendita vera, davanti a un notaio, non una forma di prestito. Se vuole prima il quadro completo, lo trova in come funziona la nuda proprietà in Ticino; le clausole che contano sono in cosa c’è scritto nell’atto notarile.

Fonti:CO art. 216 cpv. 1 · CC art. 657 cpv. 1 · CC art. 745 segg.

Una precisazione sull’«ipoteca inversa»

Le tre differenze che decidono

1. Il debito cresce, il capitale no

Con un aumento dell’ipoteca gli interessi si accumulano: il debito è più grande ogni anno, e se la situazione dura abbastanza a lungo può avvicinarsi al valore dell’immobile. Con la vendita della nuda proprietà non c’è alcun debito: la partita si chiude il giorno dell’atto, e quello che ha in mano è definitivo.

2. Serve una banca che dica di sì

Dopo il pensionamento la capacità di sostenere gli oneri si calcola sulla rendita, e molte richieste vengono rifiutate. Non è una regola di legge: è il modo in cui gli istituti valutano. Nella vendita della nuda proprietà non c’è nessuna banca da convincere, e nessuna pratica che possa essere respinta.

3. L’orizzonte è diverso

Una soluzione di credito è pensata per un periodo definito. La vendita con riserva di usufrutto copre tutta la vita, per definizione: l’usufrutto cessa solo con la morte dell’usufruttuario, e fino ad allora è opponibile a chiunque — anche a un futuro proprietario e ai creditori dell’acquirente.

Fonti:CC art. 746 cpv. 1 · CC art. 749 cpv. 1

Quello che la vendita le fa perdere, e il credito no

Questa è la colonna scomoda per noi, e va letta per intera.

• La reversibilità. Un credito si può rimborsare. Una vendita no: non esiste alcun diritto di revoca sulla vendita di un immobile in diritto svizzero.
• La casa nell’eredità. Con il credito la casa resta sua e passa ai suoi eredi, gravata dal debito. Con la vendita, nell’eredità c’è il capitale incassato meno quanto ne avrà speso vivendo.
• L’imposta sugli utili immobiliari. Un credito non la fa scattare. La vendita sì, ed è dovuta il giorno della firma: in Ticino dal 31% al 4% secondo gli anni di possesso, e mai zero.
• La deduzione del debito. Se nell’operazione l’ipoteca viene estinta o trasferita all’acquirente, lei perde un debito deducibile dalla sostanza imponibile, mentre il capitale incassato vi si aggiunge. Lo verifichi con il suo fiduciario prima di decidere.

Fonti:CO art. 40a cpv. 1 · LT art. 139 · LT art. 124 segg. · LT art. 40 cpv. 2

Che cosa resta ai suoi eredi, nei due casi

È la domanda che i figli fanno per primi, e merita una risposta precisa invece di una rassicurazione. Non serve il consenso dei figli per vendere: chi è capace di discernimento dispone liberamente dei suoi beni fra vivi. Ma quello che accade dopo è diverso nei due scenari.

• Con l’aumento dell’ipoteca gli eredi ricevono la casa e il debito. Se vogliono tenerla devono poterlo sostenere; se non possono, devono venderla loro, in un momento che non scelgono.
• Con la vendita della nuda proprietà gli eredi non ricevono la casa: ricevono quello che resta del capitale. È più semplice da dividere fra più figli, ma la casa di famiglia non c’è più. Lo diciamo così, senza addolcirlo.

Due elementi utili in entrambi i casi. Dal 1º gennaio 2023 la porzione legittima è della metà della quota ereditaria, e la legittima dei genitori è soppressa: la sua libertà di disporre è più ampia di quanto molti credano. E in Ticino coniuge, partner registrato, ascendenti e discendenti in linea diretta sono esenti dall’imposta di successione e di donazione.

Resta un punto che va detto: i legittimari possono agire in riduzione dopo la morte, anche contro le liberalità fra vivi. È un’altra ragione per cui la nostra offerta è costruita sul valore documentato da una perizia indipendente e verificabile dal notaio che sceglie lei. Il tema è affrontato per intero in parlarne in famiglia.

Fonti:CC art. 471 · CC art. 522 cpv. 1 · LT art. 154 cpv. 1 lett. f

Se un giorno dovesse andare in casa anziani

È lo scenario che pesa di più nella decisione, e le due strade si comportano in modo opposto.

Con il credito lei resta proprietario ovunque viva: la casa è sua, può affittarla o venderla, e il debito resta da servire. Con la vendita della nuda proprietà conta quale diritto si è riservato. L’usufrutto non si estingue perché lei va altrove: cessa solo con la morte dell’usufruttuario, e consente di cedere a terzi l’esercizio del diritto — quindi di affittare l’abitazione e incassarne il reddito — a condizione che il diritto non abbia carattere strettamente personale e che l’atto non lo limiti. Il diritto di abitazione no: non si può cedere, non consente di affittare, e si estingue di pieno diritto con il collocamento definitivo in casa anziani.

Fonti:CC art. 749 cpv. 1 · CC art. 758 · CC art. 776 cpv. 2 · Camera dei notai di Ginevra, C. Michel, 25.10.2021

Attenzione, su entrambe le strade: le prestazioni complementari

Fonti:LPC art. 11 cpv. 1 lett. b · LPC art. 11 cpv. 1 lett. c · OPC art. 17b lett. a · OPC art. 17 cpv. 3

Schema strutturale, non un confronto di convenienza: la convenienza dipende dall’importo che le serve, dalla durata e dal suo caso fiscale.

Fonte: CO art. 40a cpv. 1; CC art. 745 segg., 746 cpv. 1, 749 cpv. 1; LT art. 124 segg. e 139; LPC art. 11 cpv. 1; OPC art. 17 cpv. 3 e 17b lett. a

Non decida da solo, qualunque strada scelga

Questa è una decisione da prendere in due o in tre, non da soli davanti a un sito. Si faccia accompagnare da un figlio o da una persona di cui si fida, faccia leggere le carte al suo notaio o al suo fiduciario, e per un parere neutrale e gratuito si rivolga a Pro Senectute Ticino e Moesano, che non ha alcun rapporto con noi. Se dopo tutto questo la nostra strada non le sembra la sua, non ci richiami: è la risposta giusta.

Quando le diciamo di andare in banca, e non da noi

Le domande da fare, scritte per essere portate con sé

Alla banca:

1. A quali condizioni potete aumentare la mia ipoteca, e per quale importo?
2. Come calcolate la sostenibilità degli oneri sulla mia rendita?
3. Che cosa succede se gli interessi salgono, e che cosa succede alla scadenza?
4. Mi mettete tutto per iscritto?

Al suo fiduciario:

1. Come cambia la mia imposta sulla sostanza nei due scenari?
2. Quale aliquota di imposta sugli utili immobiliari mi verrebbe applicata, con i miei anni di possesso?
3. Quali investimenti documentati posso far valere?

Alla cassa di compensazione cantonale: una simulazione scritta delle prestazioni complementari nei due scenari.

Per mettere accanto a quelle risposte un ordine di grandezza della nostra strada, usi il calcolatore della nuda proprietà: dà una stima, non un’offerta, e il metodo è spiegato in come calcoliamo.